написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (18) Март 2004г

Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование

Пономарев В.Н., Статс секретарь, заместитель Председателя Госстроя России

Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики - повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации - является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.

Правильным образом функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами), сможет решить эту проблему.

Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15% населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособные.

Все остальные граждане приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер и служит снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.

Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.

Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса, заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены, а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.

Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость.

К сожалению, техническое состояние жилищного фонда на сегодняшний день не может не вызывать глубокой озабоченности и беспокойства: только 38,4% строений имеют изношенность до 30%.

После 2000 г. удалось не только остановить падение объемов жилищного строительства, но и добиться его устойчивого роста. Более того, несмотря на ежегодный рост цен на квартиры, финансово для среднестатистической российской семьи жилье стало более доступно. Однако за эти годы не удалось добиться качественного улучшения положения на рынке доступного жилья.

Это делает ситуацию достаточно критической, поскольку существующий жилищный фонд ветшает, и темпы его физического выбытия за последние 3 года составили более 2/3 ежегодного объема вводимого жилья. Результаты последних социологических исследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий - об этом заявили более 77% включенных в опрос семей.

В то же время лишь около 1,5% семей ежегодно приобретают новое жилье.

На сегодняшний день в России на одного человека ежегодно строится 0,25 м2 жилья.

Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших 2 лет в пределах 15-20% и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 г. на уровне 70 млн м2.

Падение объемов жилищного строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании. При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, а процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) шел крайне медленно.

Следствием крайне низких объемов вводимого жилья является еще одно негативное явление - устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынках жилья вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами роста объемов строительства жилья.

Важнейшим достижением, создавшим основу для структурных преобразований в жилищной сфере, явилось принятие закона "О приватизации жилья в Российской Федерации". С одной стороны, он обеспечил возвращение "долга" советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.

Стоимость приватизированного жилого фонда, являющегося ликвидным материальным активом, находящимся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам (с учетом его технического состояния) составила более 50 млрд долл. США.

Для сравнения, стоимость строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 млрд долл. США.

Фактически система ИЖК обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ИЖК населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Однако сегодня предложений на первичном рынке жилья крайне мало.

Ориентация на вторичный рынок жилья из-за состояния существующего жилого фонда создает риски для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно оснащенных участков земли.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Ввиду этого, широкое распространение получили так называемые долевые схемы, при которых строительство финансируется населением напрямую.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ИЖК.

Риск нереализации построенного жилья будет снижаться по мере развития ИЖК.

Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ИЖК населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Для замкнутого функционирования системы ИЖК в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, т.к. имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные кредиты - для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ИЖК.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ИЖК.

Деятельность региональных ипотечных операторов подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

В 2000 г. доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1% от общего количества сделок с жилой недвижимостью, а по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2003 г. около 5% жилья было продано с использованием различных схем ИЖК (включая продажу жилья в рассрочку).

Следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых банками, за последние годы существенно увеличилась. Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в московском регионе, процесс ИЖК существенно активизировался и в других регионах страны. Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что Агентством ИЖК в 2003 г. успешно размещен первый транш облигаций.

Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет, он несопоставим с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы.

Следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс. Для того, чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.

В целях оценки существующего состояния рынка доступного жилья, а также прогноза его развития в настоящее время проводится работа, призванная оценить всю цепочку факторов от платежеспособного спроса на жилье до наличия долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой. Она позволит определить динамику дополнительного жилищного строительства и факторы, сдерживающие развитие рынка доступного жилья, а также методы воздействия на них.

Но уже сегодня ясно, что для того, чтобы система ИЖК могла обеспечить максимальное развитие рынка доступного жилья, в первую очередь необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативных правовых и иных документов, а также осуществление комплекса организационных мер.

До настоящего времени трудно проходит процесс снятия административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности.

При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов строительства от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах.

В этом экономически не заинтересованы местные органы местного самоуправления, поскольку половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Для муниципалитетов является выгодной натуральная форма (в виде квартир) расчета за предоставленные земельные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.

Отсутствует публично предъявляемая информация о разрешенном использовании земельных участков.

Требует своего решения проблема предоставления долгосрочных прав на земельные участки. Только в самое последнее время разрешился вопрос кредитования строительства под ипотеку земельных участков (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности).

Фактически отсутствует институт девелопмента.

Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный, Бюджетный и Налоговый кодексы РФ, принятия новой редакции Градостроительного кодекса РФ.

Важное значение будет иметь упрощение процедур проведения государственных экспертиз градостроительной и проектной документации.

Сегодня, наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.

Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий и т.п.

Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций.

Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора жилищного строительства приведет к росту цен на жилье и, как следствие, снижению его доступности.

Выходом из сложившегося положения могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры.

Однако из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства муниципалитетов такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым, в том числе, посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.

В результате единственная реальная возможность на данном этапе - участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства.

Одновременно необходимо исключить прямое финансирование жилищного строительства в полном объеме бюджетами всех уровней, за исключением средств, направляемых на развитие государственного и муниципального жилого фонда для обеспечения социально незащищенных категорий граждан.

В качестве перспективы представляется целесообразным вновь вернуться к рассмотрению вопроса о заимствовании средств Всемирного Банка под гарантии РФ, направляемых на формирование инженерной инфраструктуры земельных участков, предназначенных под жилищную застройку. Госстроем России были проведены предварительные переговоры с представителями Всемирного Банка, в результате которых достигнута принципиальная договоренность о разработке Концепции такого займа1.

Более того, проект этой Концепции уже подготовлен. В рамках займа предусматривается использование наряду со средствами Всемирного Банка одновременное привлечение строительно-кредитных линий коммерческих банков и средств корпоративных инвесторов в соотношении 1:4. Вводимое в результате инвестиционно-строительного проекта жилье будет реализовано гражданам РФ с помощью ИЖК.

Основными препятствиями увеличения объемов ИЖК для населения являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций (мы уже говорили о проблеме высоких цен на жилье).

Эти проблемы решаются путем:

- снижения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования Фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т.п.;

- повышения привлекательности ИЖК для банковского сектора экономики за счет увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;

- повышения привлекательности ИЖК для населения за счет снижения высоких трансакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствования процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрения и совершенствования механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введения льгот по налогообложению;

- повышения прозрачности операций с недвижимостью путем совершенствования налогообложения операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц;

- обеспечения реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ИЖК за счет совершенствования ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", совершенствования налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги, принятия нормативных актов Банка России и ФКЦБ России, принятия поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.

В декабре 2003 г. Госстрой России внес в Правительство Перечень первоочередных законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на решение перечисленных выше проблем. Разработка и принятие этих актов должны уже в ближайшие годы обеспечить существенное увеличение количества ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению с одновременным увеличением объемов ввода жилья.

Развитие массового ипотечного кредитования также потребует реализации следующих организационных мер:

- совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

- организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков; - завершение процедуры регистрации Некоммерческого партнерства "Национальная ассоциация участников ипотечного рынка", учрежденного 28 января 2004 г. в целях усиления координации деятельности профессиональных участников всех сегментов этого рынка (банков, риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний и др.), осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;

- дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ИЖК и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов;

- организация и проведение эксперимента по обеспечению дополнительного строительства и ввода жилья в 2004-06 гг. в ряде регионов РФ с целью выработки предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-10 гг., утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 № 675.

В конечном итоге в составе Федеральной целевой программы "Жилище" должна быть разработана подпрограмма "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации на основе системы ипотечного жилищного кредитования".

Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ИЖК. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

На сегодняшний день РФ обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства ИЖК. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда РФ в систему ИЖК для рефинансирования кредитных организаций.

Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ИЖК два вышеупомянутых источника рефинансирования.

Важнейшей составной частью системы ИЖК являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья.

Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.

В этих целях необходимо обеспечить скорейшее принятие федерального закона "О строительных сберегательных кассах", без которого возникающие во многих регионах РФ подобные структуры обладают повышенными рисками для граждан-участников подобных программ, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.

Другими важными надежными инструментами накопления средств населением могут стать кредитные потребительские союзы (при доработке соответствующего законодательства), а также целевые вклады населения.

Важное место для привлечения инвестиционных ресурсов в строительство (включая средства населения), а также для рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут занять закрытые паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами имеется возможность диверсификации рисков.

Статья подготовлена по материалам Международного семинара "Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование" (Дубна, 9-11 февраля 2004 г.).

Примечания

1. Обсужденный объем заимствований у Всемирного Банка составляет 200 млн долл. США.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100