|
Опыт городского инвестирования в строительство в Москве
Пирумов Г.У., Начальник Управления реализации жилищной программы Департамента инвестиционных программ строительства г.Москвы
Строительная отрасль на данный момент является одним из немногих секторов отечественной реальной экономики, в котором возможно эффективное превращение свободных финансовых средств населения и предприятий всех форм собственности в инвестиционные ресурсы, в надежные и высокоприбыльные капиталовложения.
Тем самым за счет инвестирования в строительство достигается одновременное решение сразу 3 стратегических задач развития современного российского общества:
- финансовых - на чисто рыночных принципах происходит мобилизация денежных и материальных резервов общества для "выпуска супернеобходимого товара" и, соответственно, быстрый прирост добавленной стоимости;
- производственных - обеспечивается динамичный рост мощностей из числа занятых не только в стройиндустрии, но и во многих смежных отраслях промышленности;
- социальных - в наше время жилищный вопрос стоит очень остро.
С этой точки зрения необходимо рассматривать и ситуацию на столичном рынке недвижимости сегодня и на ближайшую перспективу, а также любые современные проблемы инвестирования в жилье, которых пока еще немало.
По нашим данным, за прошлый год рост стоимости жилья в Москве достиг беспрецедентного уровня - 45%. Средний показатель стоимости 1 м2 на конец 2003 г. превысил 1400 долл., что явилось абсолютным максимумом за все время существования московского жилищного рынка.
Причины этого:
1. В последние 3-4 года произошли серьезные качественные структурные изменения в характере коммерческой застройки - увеличение доли монолитного жилья по сравнению с долей типового, панельного. Монолитное домостроение наиболее полно соответствует сегодняшним потребностям покупателей в комфортном и современном жилье.
2. Практически полностью завершилось освоение некогда дешевых районов массовой застройки, что привело к увеличению цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынке. Необходимо отметить, что свободных территорий, пригодных под массовое строительство, осталось совсем мало, в настоящее время проводятся конкурсы на определение инвесторов по застройке этих участков. Основной объем предложения будет формироваться за счет реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, точечной застройки в развитых и обжитых районах города.
3. В период экономического роста и политической стабильности последних лет увеличились суммы накоплений, направляемых на приобретение недвижимости.
4. Снижение курса доллара стимулировало потенциальных покупателей жилья к безотлагательному решению жилищной проблемы.
5. Резко возросший спрос и стабилизация национальной валюты внесли свои коррективы в рыночную стратегию продавцов квартир, усилив положительную динамику цен.
Можно предполагать, что и в текущем году ценовая ситуация не изменится. Департамент прогнозирует увеличение стоимости жилья на первичном рынке до 30% в течение года.
Что касается более отдаленной перспективы, то можно предполагать, что платежеспособный спрос различных категорий населения будет и дальше возрастать.
Залогом этого выступает, прежде всего, стабильное экономическое развитие страны, которое сопровождается приростом реальных накоплений населения. При этом эксперты отмечают, что доля накоплений россиян за годы рыночных реформ заметно выросла и составляет сегодня, по некоторым оценкам, до 30% от реальных доходов, что в 1,5-2,0 раза превышает аналогичный показатель развитых стран Запада.
Значительная часть накоплений населения расходуется на приобретение объектов недвижимости.
Начиная с 1993 г. в Москве регистрируется 75-90 тыс. сделок по купле-продаже жилых объектов, из них 25-28% операций приходится на первичный рынок. Показатель зарегистрированных сделок был достаточно стабилен в течение прошедших 10 лет и не сильно зависел от динамики цены 1 м2 (колебания этого показателя составляли до 100%), курса доллара и текущих доходов населения.
С учетом вышеперечисленных факторов, а также запланированного ежегодного увеличения ВВП на 10% можно ожидать и в будущем позитивного развития ситуации на московском рынке жилья.
Основной характеристикой рынка недвижимости, с которой, несомненно, соотносятся инвестиционные процессы на рынке недвижимости, является платежеспособный спрос населения. Вот здесь нужно обозначить одну из основных проблем, которая возникает на стадии планирования вложений финансовых средств в строительство недвижимости. Сегодня до конца нельзя изучить покупательский спрос. Нельзя с точностью обозначить те суммы, которыми оперирует население или будет оперировать в дальнейшем при приобретении жилья. Можно опираться на официальную статистику Госкомстата, на собственный опыт прошедших лет, на данные частных маркетинговых исследований, в том числе исследований, предпринятых по инициативе компаний - игроков рынка. Это не значит, что такие данные недостоверны и их нельзя использовать при планировании инвестиционной деятельности. Это значит, что до конца не изучены субъективные факторы, которые могут повлиять на динамику продаж. И тут речь идет не только о покупателях, но и о других субъектах инвестиционно-строительного процесса.
Нельзя не сказать еще об одном факте. В Москве еще достаточно остро стоит жилищная проблема. Городу необходимы средства для строительства муниципального жилья для переселенцев и очередников, для реализации программ реконструкции и модернизации жилищного фонда, чтобы достичь современного уровня соблюдения норм проживания и обеспечения граждан жилой площадью. Городу нужно обеспечить своих граждан всеми сопутствующими их быту учреждениями, т.е. создавать социально-бытовую инфраструктуру. Это значит, что инвестору, независимо от его правового статуса, необходимо решать и социальные задачи. Обеспечение города внутриквартальными коммуникациями, объектами соцкультбыта ложится на плечи инвесторов, причем ожидать получения прибыли от таких затрат не приходится.
Необходимо осознавать, что только комплексное развитие городских территорий сделает Москву удобным для проживания городом. В решении этого вопроса необходимо опираться на Генеральный план развития Москвы как на основополагающий документ социального значения. Напомню, что согласно Генплану к 2020 г. в Москве должно быть построено около 70 млн м2 жилья, причем больше трети будет передано городу для бесплатного обеспечения социально незащищенных категорий населения жильем.
В этой связи нужно отметить возрастающую роль тех организаций, которые, опираясь на свой опыт, способны подготовить и реализовать самый сложный инвестиционный проект, сделать его привлекательным для покупателя и при этом решить ряд вышеозначенных городских задач.
К числу таких организаций мы причисляем наш Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), который сегодня является единственным городским инвестором и при этом коммерческой структурой и полноценным участником рынка недвижимости.
Схема, по которой работает Департамент, уникальна. ДИПС инвестирует строительство коммерческого жилья, которое в дальнейшем реализует на рынке. Однако все доходы, полученные от его продажи, поступают в бюджет Москвы, откуда потом направляются на решение социальных задач: строительство бесплатного муниципального жилья, переселение жителей ветхих домов, благоустройство территории, создание инфраструктуры.
За несколько лет ДИПС превратился в крупнейшего инвестора на рынке жилья. Общий объем привлеченных средств составил свыше 3 млрд долл., построено около 6 млн м2 жилья, из которых треть безвозмездно передана городу. Прибыль от коммерческой продажи жилья превысила 1,2 млрд долл. Показатели прошлого года по данным позициям таковы: в 2003 г. ДИПС профинансировал строительство и сдал в эксплуатацию 395,7 тыс. м2 жилья. Более 162 тыс. м2 из них построено в Куркино. Объем переданного городу жилья для выполнения муниципальных жилищных программ составляет 71,5 тыс. м2. Прибыль, принесенная ДИПС городу в 2003 г., оценивается в 5,6 млрд руб.
Ликвидация аварийных домов, комплексная реконструкция микрорайонов пятиэтажек с волновым переселением жителей, вывод за городскую черту промышленных предприятий - таков сегодня далеко не полный перечень программ с участием ДИПС.
Уникальное положение ДИПС как единственного городского инвестора, решающего социальные задачи, имеет свои плюсы и минусы. В качестве мощной инвестиционной структуры, во многом формирующей сегодня городскую среду, ДИПС первым сталкивается со всеми трудностями, сопровождающими работу в исторически сложившихся районах Москвы, являющихся на данный момент одними из наиболее привлекательных объектов для строительства жилья и нежилых объектов.
Так, Постановлением Правительства от 29.07.03 № 637-ПП на ДИПС возложены функции генерального инвестора по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. До этого ДИПС уже накопил серьезный опыт строительства в центральной части города. В прошлом году ДИПС построил в центре около 77 тыс. м2 жилья, из них 30,8 тыс. м2 - площадь 4 жилых домов, построенных ДИПС в Центральном административном округе и предназначенных для очередников.
Работа в центре позволяет выявить все серьезные проблемы, к которым относятся:
- наличие высокого обременения, высокий уровень аварийности жилищного фонда;
- отсутствие или дефицит площадей для организации стройплощадок;
- трудности с инженерией и коммуникациями;
- сложная геологическая ситуация по ряду адресов строительства;
- жесткие ограничения по застройке, включая соблюдение требований по сохранению архитектурного облика исторических районов города.
ДИПС всегда подчеркивал необходимость комплексного подхода к строительству в центральных кварталах города. ДИПС намерен на практике отработать прогрессивную схему поквартальной реконструкции, позволяющую еще эффективнее решать весь комплекс вопросов.
Можно смело сказать, что проблема реконструкции исторического центра Первопрестольной на ближайшие годы станет ключевой для стройкомплекса города. Коммерческое строительство в центре имеет высокий уровень рентабельности, однако все трудности, о которых мы упомянули, позволяют обозначить и высокий уровень рисков для инвестора.
В то же время положение крупнейшего городского инвестора, успешно финансирующего социально-значимые проекты, позволяет рассчитывать на целый ряд экономических преимуществ в рамках своей деятельности. Успешное выполнение в интересах города поставленных строительным комплексом задач обеспечивают снижение уровня инвестиционных рисков для реализуемых ДИПС проектов и высокий уровень доверия деловых партнеров, включая финансовые и банковские структуры.
Что касается наиболее перспективных форм и методов работы, то необходимо подчеркнуть, что важным фактором роста объемов реализации жилья становится внедрение механизмов ипотечного кредитования.
Большие возможности по увеличению объемов жилищного строительства заложены в системе ипотечного кредитования. Ипотека, бесспорно, популярный и проверенный международной практикой метод решения стратегических социальных задач.
Ипотечное кредитование в ближайшие десятилетия может и должно стать эффективным инструментом по вовлечению в инвестиционную сферу средств населения и удовлетворить по-прежнему высокий спрос на социально доступное жилье.
Но мы неоднократно подчеркивали, что необходимо создавать полноценные схемы ипотечного кредитования - под низкий процент и на долгий срок. Для мировой практики оптимальным сроком ипотечного кредитования является 25-30 лет. Сегодня пока мы себе такого позволить не можем. Все прекрасно понимают, что залогом успешного развития ипотеки является стабильность экономики в целом. Но вектор работы в этом направлении понятен.
Пирумов Григорий Ульянович с начала 90-х гг. работал в различных риэлторских структурах, до 2000 г. был Председателем Правления компании "Русский дом недвижимости".
| 
