написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (18) Март 2004г

Ла Антигуа, Гватемала, 21 февраля 2003 г. "Совместное заявление участников ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем"

Нижеподписавшиеся, участники Ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем, созванной Испанским Агентством международного сотрудничества, Международным и Ибероамериканским Фондом по вопросам управления и государственной политики, а также Коллегией регистраторов собственности и торговых регистраторов Испании, и проходившей в городе Ла-Антигуа (Гватемала) 17-21 февраля 2003 г., в качестве экспертов по регистрационным системам считают целесообразным принять следующее ниже заявление.

Цель Заявления состоит в том, чтобы привлечь внимание к вопросу об экономической функции, которую призваны выполнять регистрационные системы, - способствовать экономическому росту, общественному благосостоянию и социальному миру посредством юридической защиты прав собственности и, в особенности, сделок с ними, - а также к организационным и управленческим принципам, которых в идеале следует придерживаться для исполнения этой функции с максимальной степенью как действенности, так и эффективности. Этим преследуется цель предложить модель, которая могла бы послужить материалом для сравнения руководству различных стран при разработке законодательной политики по столь важному для общественного благосостояния вопросу.

Четкое определение и юридическая защита прав собственности и, особенно, сделок с ними способствуют эффективным инвестициям, уменьшают риск экспроприации, увеличивают надежды на возвращение капиталовложений, уменьшают риск для ипотечных кредиторов, а следовательно, и процентные ставки по ипотечным кредитам; в необходимых случаях сокращаются также издержки на оформление и судебное исполнение ипотеки, что, в свою очередь, увеличивает ликвидность инвестиций в недвижимость. Все это выражается в общем снижении затрат на проведение сделок, что обеспечивает их эффективность и, в связи с этим, влечет за собой экономический рост, требующий длинную и сложную цепь контрактов.

Для того, чтобы все это было возможным, необходимо, чтобы ведомственная система выработала действенные механизмы, гарантирующие эффективность прав собственности, поскольку последние не только не являются абстрактной совокупностью принципов и правил, а напротив укоренились в ведомствах, которые могут быть или не быть способными проводить эти правила в жизнь.

В результате никакая ведомственная система не способна обеспечить действенные права собственности, если не организует должным образом судебную систему, если она не располагает квалифицированными юристами либо правильно разработанной и управляемой регистрационной системой и, в целом, если она не располагает в разумной степени действенными механизмами для обеспечения эффективности прав.

Реестры представляют собой ту часть ведомственной системы, функции которой состоят в том, чтобы способствовать сделкам посредством обеспечения публичного доступа к документам и/или правам в зависимости от избранной системы регистрации. Реестры уменьшают информационную асимметрию, которая лежит в основе конфликтов между договаривающимися сторонами, защищают права собственности и разъясняют потенциальным участникам контракта, кто является владельцем каждого права, благодаря чему заключение контрактов становится для всех более легким и надежным, в большей или меньшей степени в зависимости от структуры и эффективности каждой регистрационной системы.

Принято различать три вида регистрационных систем:

  • чисто публичные (называемые также recording или private conveyancing);
  • чисто непротивопоставляемые (называемые также системами документов или deeds);
  • системы государственного заверения (известные также как системы прав или tittles).

Как с точки зрения, вытекающей из теоретических выводов, так и с точки зрения эмпирической очевидности именно реестр прав в наиболее высокой степени и наиболее действенно осуществляет свои функции. Поэтому он не только представляет собой доминирующую в мире формулу, но и находится в процессе явной экспансии.

Наблюдается также, что в том случае, если реестр хорошо управляется, он является самодостаточным, в том смысле, что для обеспечения требуемого рынком уровня юридической надежности не нужно прибегать к дополнительным механизмам экономической надежности - c соответствующими издержками - что имеет фундаментальное значение.

Регистрационные системы прав или системы государственного заверения харктеризуются тем, что вызывают, как и другие системы, важнейший эффект, который называется именно государственным регистрационным заверением. Этот эффект заключается в том, что приобретение лица, приобретающего на основании контрактного обязательства, сохраняется даже в случае, если право уступающего лица впоследствии объявляется недействительным или прекращается, при условии, что причина отмены или прекращения его права не фигурировала в реестре и не была известна прибретателю. Таким образом, реестр выполняет по отношению к приобретателю двойную функцию: открытости и гарантирования того, что в нем объявляется.

Для обеспечения такого фундаментально важного эффекта необходимо, чтобы закон устанавливал, что, по крайней мере, по отношению к третьему лицу с добросовестными намерениями содержание регистрационной записи должно превалировать над вызвавшим ее титулом (правом собственности - Прим. пер.) в случае расхождения между ними. Благодаря этой технике достигается важнейшая юридическая трансформация: регистрационная запись становится независимой, по крайней мере по отношению к третьему лицу, от вызвавшего ее титула. В результате, по отношению к третьему лицу именно регистрационная запись, а не титул определяет рамки содержания права.

Регистрационные записи могут быть, таким образом, источниками информации для потенциальных договаривающихся сторон и заинтересованных лиц о том, кто является владельцем каждого права, о его способности распоряжаться недвижимой собственностью и об отягощающих недвижимость обременениях, что позволяет прекрасным образом устранять информационную асимметрию юридического характера. Вследствие этого последующее заключение сделок становится намного дешевле и является абсолютно надежной для будущих приобретателей, поскольку как права, так и их владельцы отлично определены и идентифицированы. Кроме того, этого удается добиться без какого бы то ни было риска для владельцев прав при условии, что действие государственного заверения находится под жестким юридическим контролем со стороны регистратора, и если такой контроль эффективен, в связи с чем требуется, чтобы регистратором был квалифицированный юридический эксперт, чтобы он был независимым и несменяемым, и чтобы система действенным образом несла ответственность в случае ошибки.

Квалификация, независимость, несменяемость и ответственность регистратора важны в любой регистрационной системе, но в большей степени в регистрационной системе прав, потому что в отличие от других систем регистрационная система прав эффективно создает и прекращает права - по крайней мере по отношению к третьим лицам. Такой результат можно получить не только, когда реестр работает правильно, но и когда он работает неправильно; разница состоит в том, что в последнем случае защита приобретателя достигается за счет лишения настоящего владельца без его согласия. Естественно, эффект государственного заверения может сохраняться лишь при условии, что защита приобретателя никогда или почти никогда не обеспечивается благодаря такому лишению, поскольку в обратном случае собственники вместо того, чтобы чувствовать себя защищенными реестром, испытывали бы угрозу с его стороны, и система рухнула бы.

Именно в этом и заключается риск того, что, если бы лица, отвечающие за составление подлежащих регистрации документов, располагали законными полномочиями решать вопрос о регистрационном приоритете или определять (полностью либо частично, в субъективных или объективных аспектах) эффективность вещных прав по отношению к третьим лицам, то это стимулировало бы возможные действия оппортунистического характера, поскольку вытекающие из этого убытки понесли бы не те, кто их выбирает, а третьи лица. И именно поэтому во всех странах, включая те, где превалируют системы экономической надежности, определение приоритетности титулов и границ прав представляет собой задачу, возлагаемую, соответственно, на реестр ex ante и на судей ex post, и именно поэтому общепринятой практикой там, где работают регистрационные системы государственного заверения, является абсолютное органическое и функциональное разделение между теми, кто отвечает за составление и оформление подлежащих регистрации документов, и теми, кто отвечает за реестр.

Уровень юридической надежности реестра прав увеличивается от того, что он опирается на достоверную графическую базу, которая, благоприятствуя правильному описанию объектов недвижимой собственности, усиливает полезность выдаваемой реестром информации. Тем не менее, по этому поводу стоит сформулировать несколько уточнений:

  • регистрационное государственное заверение основывается на презумпции законности и легитимации, которыми закон наделяет записи реестра вследствие осуществленной регистратором оценки. Для усиления достоверности обстоятельств, на которые выпадают права, являющиеся предметом регистрационного государственного заверения, поскольку они не поддаются презумпции, описание объектов недвижимой собственности должно основываться на надежных физических и графических данных;
  • физические и графические данные, служащие опорой для владения правами, которые реестр определяет, присваивает и по которым выдает документы, должны быть в распоряжении регистратора. При наличии расхождения между физической и регистрационной реальностью регистратор приводит их в соответствие. Независимо от этого реестр может располагать своими собственными базами физических и графических данных для обеспечения лучшего функционирования системы.

Для того, чтобы регистрационное государственное заверение могло в полной мере содействовать юридической надежности сделок, необходимо, чтобы из него были устранены исключения. Опыт разных стран доказывает, что наличие таких исключений подрывает генерируемое системой доверие. Каждый раз, когда в этот принцип вводятся исключения, теряет силу обеспечиваемая им гарантия, растет сомнение и падает репутация системы гарантии и доверия, которой страна пользуется среди инвесторов. Проблема еще более усугубляется, если принять во внимание тенденцию к интернационализации, которую переживает торговля недвижимостью, что требует наличия общих известных всем кодексов и, как правило, отсутствия исключений.

В этом смысле следует отметить целесообразность того, чтобы в законодательствах были сведены до минимума - а в идеале устранены - так называемые "скрытые обременения", т.е. те, которые, не будучи внесенными в реестр посредством записи, наносят ущерб третьему лицу, которое добросовестно приобретает, доверяя тому, что провозглашается реестром. И нет никаких резонов с точки зрения действенности, которые могли бы обосновать такие исключения. Величина ущерба, вызываемого применением этих исключений, требует, чтобы общие интересы в любом случае превалировали над какими бы то ни было особыми интересами.

Правильное функционирование регистрационной системы государственного заверения требует строгого применения следующих принципов.

Принцип ответственности

Поскольку юридическая надежность основывается на генерируемом реестром прав доверии, необходимо защищать данное доверие, что всегда требует защиты приобретателя, который приобретает добросовестно и по контрактному обязательству, доверяя тому, что провозглашает и гарантирует реестр по отношению к любому основанию прекращения или отмены права, которое не фигурирует в реестре, даже если это происходит во вред принципу verus dominus. Когда причиненный ущерб нельзя вменить в вину реестру, и если он был вызван сбоем в функционировании системы, то реестр должен возместить его.

Необходимость реального выполнения обязательства возмещения причиненного ущерба вынуждает создать по своему усмотрению систему, которая в случае нанесения ущерба и в случае преступного либо халатного поведения регистратора гарантировала бы данную оплату. Любая система годится, если, как это уже было сказано, возмещение имеет место.

Принцип оценки

Придание значения регистрационным записям посредством регистрационного государственного заверения, чего требует рынок и само гражданское общество, а также применение принципа ответственности обязуют регистратора до производства любой записи тщательно и скрупулезно оценить, отвечают ли титул и право, которое, в зависимости от случая, по нему установлено либо документировано, всем требуемым законами условиям, при которых оно является действительным и может быть зарегистрировано.

Приводим следующие комментарии для определения такой оценки:

Содержание. Поскольку заверение записи обязательно предполагает предоставление права, его изменение, а в некоторых случаях прекращение, регистратор должен убедиться, что как сам документ, так и право, которое в нем отражено, отвечают необходимым для заверения регистрационной записи требованиям. Ни один из аспектов не должен остаться неохваченным при оценке: ни законность внешних формальностей, ни данные о дееспособности сторон, ни сведения, которые затрагивают либо могут затронуть действительный характер акта или сделки, ни реальное значение рассматриваемого права, ни препятствия, вытекающие из регистрации, ни аспекты, касающиеся описания и особенностей объекта недвижимой собственности, ни отражение всех обстоятельств, которые, согласно требованиям законов, должны отмечаться в регистрационной записи.

Это заставляет требовать от регистраторов высочайшей юридической квалификации и постоянной работы над ее повышением.

Независимость. Необходимость создания абсолютного доверия к решениям регистраторов требует, чтобы юридические законы и постановления наделили их такими же гарантиями независимости и несменяемости, какими наделены судьи и члены Верховного Суда. Точно так же и по тем же причинам их отбор должен происходить по системе государственного конкурса, основанного на принципах равенства, заслуг и способностей.

Беспристрастность. Наделение правами в силу записей реестра и их действенность erga omnes определяют наличие множества лиц, заинтересованных в оформлении каждого из них, и всем этим лицам можно было бы нанести ущерб в случае, если бы стороны нарушили обязательные нормы, которые, по определению, устанавливают рамки, задаваемые ведомственной системой для частной самостоятельности. Поэтому нельзя путать регистрационную процедуру с той, которая используется для документирования актов и контрактов. В то время как в последней превалирует интерес составивших их сторон, тo в первой превалирует интерес всех, кто окажется затронут содержащимися в них решениями. Правильное функционирование регистрационной системы обязует не позволять тем, кто заинтересован в уклонении или же в попытках повлиять на регистрационное решение, сделать это, что исключается выбором регистратора, поскольку, если допустить это, то в нем должны были бы участвовать не только составившие документ стороны, но также и третьи лица, затрагиваемые принятым решением.

Приостановка регистратором регистрационной записи или его отказ произвести ее в любом случае должны быть обоснованными и подлежать обжалованию. В последней инстанции постановление в отношении обжалования принимается судебным органом, если регистрационная запись определяет и присуждает вещные права, и, таким образом, если бы решение в этом случае принимала администрация, то она нарушала бы принцип действенного судебного покровительства, который составляет часть структуры правовых государств.

Этот же принцип обязует регистратора в случае обжалования уведомить всех заинтересованных лиц, чьим правам или гарантиям нанесен ущерб, с тем, чтобы они могли явиться на судебную процедуру и сформулировать заявления, которые они посчитают целесообразными. В системах, где регистрационная запись не носит устанавливающего характера, регистратор лично берет на себя представительство интересов неизвестных третьих лиц, правам которых может быть нанесен ущерб в силу оглашенного приговора или судебного решения. В случае, если бы была возможность подать апелляцию во вторую инстанцию, то ли из-за административного характера первой, то ли из-за принятия ее к рассмотрению против соответствующего приговора, легитимация касалась бы сторон, взявших на себя контрактные обязательства, подписавшего или выдавшего документ должностного лица, заинтересованных лиц, которые выступали на суде в первой инстанции, и самого регистратора.

Принцип финансовой самостоятельности

Значение, придаваемое записям реестра собственности, а также ответственность, вытекающая из их заверения, наряду с необходимостью исполнения реестром своих функций с как можно большей действенностью и эффективностью обусловливают целесообразность наделения регистрационной системы самостоятельностью в управлении необходимыми ресурсами. Финансовые средства должны генерироваться самой системой. Уровень регистрационных цен должен устанавливаться в зависимости от потребностей обслуживания, а не от бюджетных нужд государства, и в количестве, достаточном для того, чтобы система работала с как можно меньшими потенциальными затратами. Структура цен должна быть рациональной, следует избегать перекрещивающихся субсидий и использования поступающих средств в качестве инструмента распределительной политики, которая, оставаясь желательной, должна быть закреплена за налоговыми законами.

Цель этого принципа состоит в обеспечении действенности функционирования системы и укрепления гласности, которая должна править в правовом государстве.

Было бы желательным, чтобы реестры самостоятельно управляли всеми поступающими средствами, что и логично. Это привело бы к установлению соответствия между ценами, которые заинтересованные лица должны вносить, и расходами на обслуживание, одним из основных компонентов которого является ответственность, порождаемая как содержанием записей, так и выдачей информации.

Такая система укрепила бы также гарантии граждан. Ее применение позволило бы установить оплату только тех сумм, которые действительно были бы необходимыми для защиты их прав. В этом смысле особо не рекомендуется использовать средства, поступающие за оказываемые реестром услуги, связанные с юридической защитой собственности, на финансирование других отраслей, не имеющих к нему никакого отношения.

Принцип приоритетности

В силу этого принципа приоритет вещных прав, совместимых и касающихся одного и того же объекта недвижимости, определяется в зависимости от порядка их поступления в реестр. С другой стороны, в случае их несовместимости первое поступившее в реестр право исключает поступившие впоследствии.

Приоритет определяется порядком поступления титулов и исключающим характером вещных прав. Резервирование прав несовместимо с регистрационными системами государственного заверения. В случаях, когда это допускается в системах чистой непротивопоставляемости, они должны регулироваться таким образом, чтобы обеспечивались права третьих лиц и надежность юридического оборота во избежание подпольных актов и закрытия реестра.

Принцип запроса

Для начала регистрационной процедуры всегда и в любом случае необходим запрос. Беспристрастность, которой, как мы видели раньше, должен характеризоваться реестр, делает обязательным применение этого принципа. Поскольку порядок преимущества применяется в зависимости от приоритета, отсутствие такого принципа оставляло бы решение этого вопроса на самовольное усмотрение регистратора.

Принцип особенности

На каждый объект недвижимой собственности должен быть заведен вещественный лист для констатации в нем всех актов и контрактов, а также относящихся к нему прав отдельно и независимо от листов, открытых на другие объекты недвижимой собственности. Таким образом, предотвращается возможность образования всевозможных противоречащих друг другу цепей собственников. Кроме того, должны быть точно определены границы регистрируемого за объектом права, с одной стороны, для того, чтобы любое заинтересованное лицо могло ознакомиться с реальным местоположением объекта недвижимой собственности и, с другой стороны, чтобы его владелец мог оптимизировать проистекающие из его права ресурсы.

Принцип последовательного тракта

Этот принцип требует, чтобы регистрационные записи, заносимые на лист каждого объекта недвижимой собственности, были связаны воедино таким образом, чтобы не было скачков во владениях правами и чтобы очень точно подтверждались звенья последующих приобретений каждого собственника, которые должны содержать причину в предыдущем звене, не нарушая непрерывности. Таким образом удается усилить безопасность зарегистрированного владельца прав, поскольку только при его участии и при его явке в суд будет возможна регистрационная запись последующей передачи или учреждение залога на его объект недвижимой собственности. Так последовательный тракт способствует уменьшению расходов на сохранение или охрану прав.

Принцип доступности

Принцип доступности относится к презумпции iure et de iure, т.е. то, что содержится в записях реестра, дает эффект erga omnes, вследствие чего создается предпосылка к тому, что зарегистрированное в реестре относится ко всем.

Реестр является открытым для всех, кто имеет законный интерес к содержащейся в записях информации, и надлежит регистратору, который несет ответственность за точность выдаваемой информации и за сохранность вверенных ему архивов, оценивать этот интерес, при этом законодательства должны гарантировать защиту прав граждан на невмешательство в частную жизнь и на интимность, запрещая непосредственный доступ к архивам. Гражданам также должна быть предоставлена возможность ознакомления с запросами информации об их зарегистрированных правах. Установленные законом презумпции в пользу некоторых органов и даже лиц, профессионально связанных с реестром, для обеспечения их доступа к регистрационной информации должны быть точными и ни в коем случае не должны отменять или ограничивать контроль со стороны самого регистратора.

Принцип доступности и стремление к привлечению надежных и безопасных технологических процедур, обеспечивающих юридическую работу регистратора, являются совместимыми, но ни в коей мере не должны приводить к нарушению прав на невмешательство в частную жизнь и на интимность. Интеграция и ведение баз данных, содержащих регистрационную информацию, требует мер по недопущению ее искажения или мошеннической манипуляции даже самим регистратором.

Представляемая в реестр информация должна быть очищена от ненужного и сведена к значимым с юридической точки зрения аспектам для тех, кто намеревается приобрести объект недвижимой собственности либо право на него, что предполагает ответственность регистратора. Допускается создание только одного полного дубликата регистрационной информации или ее копии для обеспечения ее сохранности и непрерывности обслуживания на случай наличия угрозы архивам. Законодательство должно не допускать создания параллельных архивов, ограничив массовую выдачу регистрационной информации.

В исключительных случаях и в государственных интересах государственная администрация может запрашивать и получать этот вид информации.

Все эти организационные рекомендации, а также рекомендации, касающиеся управления, направлены на то, чтобы регистрационная система государственного заверения могла достичь трех важнейших целей.

1. Достоверно отражать права на недвижимую собственность, включая их ограничения частного или государственного характера, действуя либо самостоятельно, либо прибегая к помощи других ведомств (принцип зеркала).

2. Необходимо, чтобы было достаточно ознакомления с действующими регистрационными записями для того, чтобы узнать о владении правами и о задолженностях, которые обременяют недвижимость, при этом нет нужды в изучении всех возможных цепочек предварительных титулов (принцип занавеса).

3. Реестр должен не только выдавать информацию, но и гарантировать ее законность и достоверность, принимая на себя соответствующую ответственность в случае ошибки (принцип страхования).

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100