написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Государственная регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов

Пискунова М.Г., старший научный сотрудник научно-исследовательской части Российской правовой академии Министерства юстиции РФ

Целью настоящей статьи является рассмотрение основных особенностей и различия регистрационных действий на основании судебных актов по наиболее распространенным категориям дел. Настоящая публикация не претендует на всестороннее исследование затронутых вопросов процессуального права1.

Регистрация прав, установленных решением суда

Такие решения могут быть вынесены по двум категориям дел: по оспариванию прав в порядке искового производства и по рассмотрению дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение в порядке особого (неискового) производства.

Решение суда является основанием для государственной регистрации (ГР) права лица, в чью пользу вынесено решение. Действия учреждения юстиции определяются п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о ГР) и имеют следующие особенности.

1. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: по заявлению правообладателя, с приложением документа об оплате, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона о ГР) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания возникновения любое право подлежит ГР. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в учреждение юстиции. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.02 №138 ФЗ (ГПК РФ) указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.

2. Момент возникновения права может быть определен решением суда. Однако указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодексов, но не нормам законодательства о ГР.

Существует мнение, что право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Если момент возникновения права не указан в решении, то признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ - с момента его ГР. Признанные судом права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) возникают только с момента ГР.

3. Регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

  • действительности и подлинности представленных документов;
  • вступления решения суда в законную силу;
  • соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о ГР - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

В судебных решениях по делам особого производства также должно быть указано вещное право на недвижимость. Так, арбитражный суд устанавливает факт владения и пользования имуществом юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, как своим собственным (ст. 218 АПК РФ). Установления судом общей юрисдикции только факта владения и пользования (ст. 264 ГПК РФ) недостаточно для регистрации права собственности, в решении суда также должно быть указано право на недвижимость.

Недопустимость отказа в регистрации признанного судом права не означает возможности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении. Если решение суда не содержит подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) сведений, то регистратор или правообладатель при наличии его письменного заключения вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. 1 ст. 28 Закона о ГР).

Однако следует обратить внимание на отличие исполнительных исков от исков установительных (признательных). Предметом исполнительного иска является материально-правовое требование истца к ответчику об исполнении обязанности передать вещь, выплатить деньги, выполнить работу и пр. Иски о признании направлены на установление, подтверждение судом наличия или отсутствия юридического отношения. Их предметом служит материальное правоотношение между истцом и ответчиком2.

Признание судом права не может быть отнесено к решению, подлежащему исполнению. Учреждение юстиции не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию. Соответственно, регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа.

Отдельного внимания заслуживает проблема регистрации прав, установленных решениями третейских судов. Зачастую за неимением правоустанавливающих документов (по существу, при отсутствии прав на недвижимость), при невозможности признании права судом или арбитражным судом предъявляются иски к лицам, никогда не владевшим этим имуществом и не имеющим никаких притязаний на него - муниципалитетам, организациям коммунального хозяйства и пр. Естественно, что при фактическом отсутствии спорных материальных правоотношений такие "ответчики" признают иски, затем решения третейских судов представляются в учреждение юстиции для регистрации "признанного судом права".

Так, И.Н.Плотникова правомерно ставит вопрос "Являются ли решения третейского суда основаниями для государственной регистрации прав?"3 и приводит следующий пример. В арбитражном суде Саратовской области в первой инстанции было рассмотрено дело о понуждении Саратовской областной регистрационной палаты к ГР права собственности, признанного решением третейского суда. Третейский суд принял к рассмотрению дело о признании права собственности между юридическим лицом, у которого отсутствовали документы о праве собственности на здание, и муниципальным образованием, спора между которыми не имелось. При правовой экспертизе у учреждения юстиции возник вопрос о полномочиях местной администрации заключать третейское соглашение. Муниципалитет никогда не владел зданием, не отчуждал и не приобретал его, не оспаривал прав. Поэтому в ГР права собственности было отказано. Заявитель обжаловал отказ в регистрации. Арбитражный суд также по указанным основаниям отказал в иске к учреждению юстиции.

Должно ли учреждение юстиции осуществлять регистрацию в случае противоречия решения третейского суда действующему законодательству, несмотря на недопустимость отказа в регистрации установленного судом права? Разделяя позицию И.Н.Плотниковой, полагаем, что нет. В соответствии с п. 3 ст. 9 и п. 1 ст. 17 Закона о ГР к компетенции учреждений юстиции относятся проверка действительности и юридической силы представленных заявителем документов, а также наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица (курсив авт.). Согласно ст. 5 ФЗ от 24.07.02 №102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. Третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением (курсив авт.). В исковом заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие основания исковых требований (ст. 23 указанного закона). Иными словами, третейский спор о том, кому из сторон принадлежит недвижимость, должен разрешаться на основании правоустанавливающих документов. При отсутствии правоустанавливающих документов признание права может быть осуществлено по правилам особого неискового производства, что относится к компетенции арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Таким образом, для регистрации прав, установленных решением третейского суда, должно быть представлено третейское соглашение, подтверждающее наличие спорных правоотношений по поводу недвижимости. Третейское соглашение может быть выражено в виде соответствующей оговорки в договоре, по которому возник спор. Если третейское соглашение заключено в виде отдельного документа, то в случае возникновения сомнений учреждение юстиции вправе истребовать документы, отношения по которым стали предметом третейского разбирательства, например, договоры купли-продажи, строительного подряда, совместной деятельности, отступного и пр. То есть, при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) в постановлении от 19.12.00 №5154/99 указал следующее. При рассмотрении иска иностранного лица о признании недействительной регистрационной записи БТИ о праве собственности ОАО на объекты гостиничного комплекса судом не было принято во внимание, что решение третейского суда не может являться основанием для ГР прав на недвижимое имущество, т.к. арбитражная оговорка, в соответствии с которой третейский суд рассмотрел спор, признана арбитражным судом недействительной4.

Таким образом, при отсутствии спорных правоотношений между сторонами третейское соглашение является недействительным, соответственно, является недействительным и решение третейского суда "о признании права". В этом случае регистратор вправе отказать в регистрации на основании абз. 4, 6 п. 1 ст. 20 Закона о ГР.

Если действительно имеются спорные правоотношения по поводу недвижимости, и в третейский суд заявлен исполнительный иск (например, о передаче недвижимости), то следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 44 Закона о третейских судах решение третейского суда исполняется сторонами добровольно в порядке и сроки, которые установлены в данном решении. Принудительное исполнение решения осуществляется по правилам исполнительного производства на основе исполнительного листа, выданного арбитражным судом или судом общей юрисдикции. Суд может отказать в выдаче исполнительного листа, например, если третейское соглашение является недействительным, спор не может быть предметом третейского разбирательства, решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права (ст. 239 АПК РФ).

Строго говоря, может быть отказано также в регистрации прав на основании иногда принимаемых заведомо незаконных судебных решений. В случае признания права на самовольную постройку без предоставления земельного участка (ст. 222 ГК РФ) учреждение юстиции вправе запросить правоустанавливающий документ на участок. В случае признания права в споре без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 2 и абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о ГР (в ред. от 09.06.03 №69-ФЗ) на основании того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество

Несмотря на определение регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством прав на недвижимость, ГР не является ненормативным актом государственного органа. Совершенный учреждением юстиции юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права - правоустанавливающего документа она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. ГР является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о ГР в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.

Конституционный Суд РФ в определении от 05.07.01 №132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 ГК РФ" указал, что ГР как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Такую же позицию занял ВАС РФ. Рассматривая дело о признании недействительными ГР и свидетельства о регистрации, в постановлении от 26.06.01 №4156/00 Президиум ВАС РФ указал, что должно оспариваться зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, а данное требование не может разрешаться без уточнения предмета иска и привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права5.

Верховный Суд РФ в свое время в Постановлении Пленума от 21.12.93 №9 "О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы граждан" отметил, что если при принятии жалобы будет установлено, что имеет место подведомственный суду спор о праве (на домовладение, жилое помещение и т.п.), то судья должен вынести определение об оставлении жалобы без движения и разъяснить заявителю необходимость оформления искового заявления.

Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику оспаривания ГР как ненормативного акта государственного органа с привлечением в качестве ответчика учреждения юстиции. Предметом иска должно быть признание недействительным правоустанавливающего документа, на основании которого была внесена регистрационная запись, - договора купли-продажи, постановления о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве на наследство и пр. Ответчиком по такому иску должно быть не учреждение юстиции, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость - сторона по договору, орган местного самоуправления и пр.

В случае удовлетворения исковых требований лица, имеющего притязания на объект недвижимости, регистрация признанного судом права осуществляется в общем порядке, при этом погашается запись о регистрации оспоренного права. Дополнительного решения о признании недействительности регистрации права ответчика и обязании учреждения юстиции произвести регистрацию права истца не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о ГР при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор делает запись о праве требования со стороны истца6. Запись вносится в подраздел III-6 (абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о ГР). Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в 3-дневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции (п. 3 ст. 28 Закона о ГР). Поэтому основанием для записи о праве требования может являться документ, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например, определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству (ст.ст. 127, 133 АПК РФ, ст. 133 ГПК РФ). При получении от судебного органа решения о признании права или о недействительности сделки запись о праве требования вносится до обращения заинтересованного лица в учреждение юстиции в установленном порядке.

Внесение записи о праве требования служит принципам публичности и достоверности. В большинстве зарубежных систем регистрации при наличии спора о правах на недвижимость также вносятся "возражения", "отметки о протестации". Например, порядок регистрации прав на недвижимость в провинции Британской Колумбии (Канада) предусматривает "официальное предостережение" и "заявленные иски", что означает уведомление регистратора о том, что суд принял к рассмотрению иск о правах на конкретный участок7.

Если зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, то до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица должны быть оповещены о наличии такого спора. Запись о праве требования имеет юридическое значение в отличие от вспомогательной, информативной записи о правопритязании, которая вносится в графу "Особые отметки" ЕГРП при приеме любого заявления о регистрации права или сделки. Наличие записи о праве требования должно указываться при выдаче информации из ЕГРП. Однако, например, Л.Ф.Лесницкая справедливо отмечает, что такое решение вопроса существенно отличается от правил, закрепленных в иных законодательных актах, где наличие спора служит обязательным основанием приостановления нотариальных, исполнительных и иных процессуальных действий, и не согласуется со сложившейся законодательной практикой8.

В то же время наличие судебного спора о правах на недвижимость является основанием для отложения ГР ипотеки (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке).

В остальных случаях запись о праве требования сама по себе, в отсутствии записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Однако факт оспаривания права должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделок или переходе права на основании того, что "лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" (п. 1 ст. 20 Закона о ГР). Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст.ст. 302, 303 ГК РФ. Так, в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 указывается, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными9.

Признание недействительности и расторжение сделок в судебном порядке

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход РФ (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не является автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказывается в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), и в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано, то такое решение суда также является основанием для регистрации права покупателя (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки является одной из актуальных проблем ГР, требующей разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права. Согласно ст. 178 АПК РФ, ст. 201 ГПК РФ, если в судебном решении о признании не разрешен вопрос о передаче имущества или о действиях, которые должен совершить ответчик, суд по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе до вступления решения в законную силу принять дополнительное решение. Таким образом, решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества должно быть принято судом. На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако отметим, что реституция - это фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения этого решения сторонами, признание судом недействительности оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении Пленума №8 ВАС РФ указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника. Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. Соответственно, в случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него, все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит изъятию как неосновательно приобретенное10.

По нашему мнению, в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Напомним, что ГР сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. Соответственно, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость не была законно приобретена. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, новой сделке и пр.). Разумеется, что погашается только актуальная запись непосредственно по недействительной сделке, а не по остальным сделкам, последовавшим за ней. Например, признание недействительной сделки приватизации квартиры не является основанием для погашения записи о праве на основании последующего договора купли-продажи.

Полагаю, что на основании судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

1) погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если такая сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);

2) погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки11.

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке).

Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, то регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции.

Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, то такое решение является основанием для регистрации права собственности РФ (в общем порядке);

3) восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о "восстановлении" записей в ЕГРП учреждения юстиции после погашения записи о праве по недействительной сделке вносят в новый лист подраздела II запись о праве предыдущего собственника на основании его правоустанавливающих документов под предыдущим номером регистрации. В записи проставляется текущая дата, но дополнительно указывается "восстановлена запись от" и дата регистрации "восстановленного" права. Запись скрепляется подписью регистратора, восстановившего ее. Восстановление записи не является ГР, поэтому осуществляется без взимания платы.

Если учреждением юстиции ранее не были зарегистрированы права лица, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, то может быть осуществлена регистрация в общем порядке. Важно, что она проводится на основании имеющихся у заявителя подлинных правоустанавливающих документов, но никак не на основании решения суда о признании недействительности совершенной им (или от его имени) сделки.

Пример 1. Учреждением юстиции было зарегистрировано право собственности гражданина А. на основании договора приватизации. А. продал квартиру гражданину Б. Учреждение юстиции зарегистрировало договор купли-продажи и переход права к Б. Сделка купли-продажи была признана судом недействительной, и квартира возвращена А. Регистрационные действия: погашение записи о праве Б, восстановление записи о праве А на основании договора приватизации.

Пример 2. Учреждением юстиции было зарегистрировано право собственности гражданина А. на основании договора приватизации. Сделка приватизации была признана судом недействительной. Регистрационные действия: погашение записи о праве А. Возможна регистрация права государственной или муниципальной собственности в общем порядке: по ходатайству уполномоченного органа и на основании правоустанавливающего документа, например, выписки из реестра государственной или муниципальной собственности.

Следует отличать признание недействительности сделок и расторжение сделок в судебном порядке. Различие правовых последствий этих судебных решений определяет и различие в регистрационных действиях. Если недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то при расторжении договора обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда (п.п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ). По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поэтому решение суда о расторжении договора является основанием для погашения записи о зарегистрированной сделке. Решение, обязывающее приобретателя возвратить полученное имущество отчуждателю, является основанием для регистрации права. Регистрация проводится в общем порядке (по заявлению, за плату) при условии документального подтверждения добровольного или принудительного исполнения решения суда.

Регистрация по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая ГР, совершена в надлежащей форме, но од-на из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Заметим, что такое решение суда не заменяет ГР сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. Этим незарегистрированные сделки отличаются от сделок с пороками формы. Суд может признать действительной подлежащую нотариальному удостоверению, но не удостоверенную сделку, при этом последующее нотариальное удостоверение не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Однако признать действительной незарегистрированную сделку суд не вправе.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ГР перехода права собственности. Однако в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о ГР в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на ГР переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Налицо очередное несоответствие Закона о регистрации ГК РФ: решение суда о ГР не является основанием для приобретения права собственности и не может служить основанием регистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации.

Поскольку от ГР уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не учреждение юстиции. Соответственно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у учреждения юстиции осуществить ГР. В случае уклонения стороны сделки ГР должна проводиться в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в учреждение юстиции в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ - договор и пр.). Вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда. В соответствии с ГК РФ основанием для регистрации перехода права является договор, а не решение суда. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины, препятствующие ГР, то возможен отказ в регистрации перехода права, поскольку п. 1 ст. 28 Закона о ГР о недопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случае неприменим.

Аналогично в соответствии с решением суда производится и регистрация сделки в случае уклонения одной из сторон. Заинтересованная сторона представляет в учреждение юстиции имеющиеся у нее необходимые для регистрации документы, а вместо документов уклоняющейся стороны представляется решение суда. Далее регистрация сделки проводится в общем порядке.

В практике нередко встречаются случаи неправомерного привлечения учреждений юстиции к спорам об уклонении сторон от регистрации и невозможности осуществить регистрацию даже при наличии судебного решения. Так, в процессе спора об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды арендатор привлек в качестве ответчика учреждение юстиции - Приморский краевой регистрационный центр12. Суд вынес решение, обязывающее учреждение юстиции зарегистрировать договоры аренды. Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе учреждения юстиции отменила решение полностью. Кассационная инстанция федерального арбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в силе, указав, что:

  • суд первой инстанции неправомерно привлек учреждение юстиции в качестве ответчика, поскольку не оно уклонялось от регистрации;
  • апелляционной инстанцией сделан обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для регистрации договора аренды, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о ГР арендодатель не зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости перед заключением договора аренды.

Обжалование отказа в государственной регистрации

Согласно п. 5 ст. 2 Закона о ГР заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд. Обжалование отказа в ГР осуществляется в течение 3 месяцев со дня получения извещения об отказе (п. 4 ст. 198 АПК РФ, ст. 256 ГПК РФ).

Согласно ст.ст. 206, 258 ГПК РФ суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение от обязанности учреждения юстиции провести ГР и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю учреждения юстиции или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в ГР незаконным и обязывает учреждение юстиции совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и учреждению юстиции. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК РФ).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести ГР. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий учреждения юстиции, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о ГР. Правообладателю не требуется подавать дополнительное заявление и повторно оплачивать регистрацию, поскольку он ранее ходатайствовал о ГР своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но учреждение юстиции неправомерно отказало ему и прекратило регистрационные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Учреждение юстиции вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и подготавливает свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих ГР договоров), то он повторно представляет их в учреждение юстиции для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную ГР сделки.

Следует отличать действия учреждений юстиции в случае признания незаконным отказа в ГР и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Обжалование отказа в регистрации является исполнительным иском. Учреждение юстиции является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить не него обязанность по совершению определенных действий, но с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстанции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных учреждением юстиции не соответствующими закону. Регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о ГР на общих основаниях в данном случае не применяются.

Решения по спорам между участниками общей собственности

Главой 16 ГК РФ предусмотрена возможность решения в судебном порядке различных споров, предметом которых являются правоотношения по поводу общей собственности. В зависимости от предмета и содержания иска, существа судебного решения учреждением юстиции могут осуществляться следующие действия.

1. Установление и определение долей в праве общей собственности. Судебные решения об установлении долевой собственности на находящееся в совместной собственности имущество (п. 5 ст. 244 ГК РФ) или изменении размера долей в праве долевой собственности (ст. 245 ГК РФ) нельзя приравнивать к решениям о признании права. Такие иски имеют предметом не присуждение, признание права на недвижимость, а только изменение, преобразование существующего правоотношения - определение долей в существующем праве общей собственности. Немаловажным является определение момента изменения правоотношений. С момента регистрации возникает право общей собственности в случае отчуждения имущества или перехода доли в праве по договору, а также на вновь созданный объект недвижимости (ст.ст. 219, 223, 251 ГК РФ). Поскольку судебные решения об установлении долей (равно как и соглашения участников общей собственности) не влекут непосредственно возникновения права собственности на недвижимость, доли в праве общей собственности следует считать установленными с момента вступления решения суда в законную силу, а не с момента ГР.

Регистрационные действия зависят от того, было ли зарегистрировано в ЕГРП право общей собственности.

Если право общей совместной или долевой собственности ранее не регистрировалось, то учреждением юстиции осуществляется регистрация в общем порядке, установленном для регистрации права долевой собственности - по заявлению каждого из сособственников. Помимо решения суда на регистрацию представляется также и документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, например, договор приватизации жилого помещения. Основанием для регистрации являются правоустанавливающий документ и судебное решение13. В случае регистрации ранее возникших прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены до 31.01.98, сособственники могут обращаться в учреждение юстиции независимо друг от друга.

Если право совместной или долевой собственности было ранее зарегистрировано, то в запись о праве общей собственности в ЕГРП вносятся изменения - указываются установленные судом доли в праве. Внесение изменений осуществляется на основании судебного решения по заявлению любого из сособственников.

2. Раздел общего имущества или выдел из него доли. В соответствии со ст.ст. 252, 254 ГК РФ предметом таких исков и судебных решений является прекращение правоотношения - прекращение права общей собственности всех или одного из участников долевой собственности. В случае раздела на основании решения суда у всех сособственников возникают права (личная собственность) на отдельные объекты недвижимого имущества или их конкретные части (в виде изолированных комнат и помещений). При выделе доли одного сособственника в виде части объекта другая его часть остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.05.89 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений14.

Согласно п. 9 ст. 12 Закона о ГР в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Если в ЕГРП было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект, например жилой дом, то после реального раздела сформированный для него раздел реестра закрывается и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которых производится регистрация права собственности каждого владельца части.

Регистрация осуществляется на основании судебного решения о разделе или выделе доли в порядке, определенном для регистрации прав, установленных решением суда (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации). Каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации своего права на предназначенный ему объект (или его часть) с предоставлением планов вновь образованных объектов недвижимости, документа об оплате регистрации и судебного решения как правоустанавливающего документа. Уклонение одного из сособственников не препятствует регистрации права остальных, но право на выделенный ему объект возникает с момента регистрации, если суд не установит иного момента.

3. Защита преимущественного права покупки доли. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже одним из сособственников доли в праве общей собственности постороннему лицу другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. В случае удовлетворения таких требований судом учреждением юстиции по ходатайству заинтересованного лица осуществляются следующие действия.

Если в ЕГРП зарегистрирована только сделка, например, договор купли-продажи доли, то на основании решения суда в запись о сделке, в графу "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права" вносятся изменения - указывается новый покупатель доли. После исполнения условий договора, необходимых для перехода права, в общем порядке осуществляется регистрация права покупателя доли на основании договора купли-продажи.

Если учреждение юстиции уже зарегистрировало переход доли к приобретателю по договору, то на основании решения суда данная регистрационная запись о праве погашается и в установленном порядке осуществляется регистрация права долевой собственности лица, в чью пользу принято решение.

Мировые соглашения

Порядок заключения мирового соглашения сторонами и утверждения его судом, содержание мирового соглашения определены гл. 15 АПК РФ. Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ст. 139 АПК РФ). Согласно ст. 140 АПК РФ мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. Мировое соглашение составляется и подписывается в количестве экземпляров, превышающем на один экземпляр количество лиц, заключивших мировое соглашение, один из которых приобщается к материалам дела. Мировое соглашение утверждается определением суда, в котором должны быть указаны его условия. В определении об утверждении мирового соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта, должно быть также указано, что этот акт не подлежит исполнению (ст. 141 АПК РФ). Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа (ст. 142 АПК РФ).

Как указал Президиум ВАС РФ15, арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения.

В гражданском судопроизводстве условия утвержденного судом мирового соглашения содержатся в определении суда, которым одновременно прекращается производство по делу (ст. 173 ГПК РФ).

Таким образом, регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, на который не распространяется правило о недопустимости отказа в регистрации, установленное п. 1 ст. 28 Закона о ГР. В учреждение юстиции должны быть представлены:

  • заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);
  • определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);
  • документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению (если его право не зарегистрировано в ЕГРП);
  • документы, подтверждающие добровольное или принудительное исполнение соглашения в части передачи недвижимости, например, передаточный акт;
  • иные необходимые для регистрации документы
  • документы об оплате регистрации, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр.

Аресты и запрещения совершения сделок, приостановление государственной регистрации

В соответствии с процессуальным законодательством аресты и запрещения распоряжения имуществом являются мерами:

  • обеспечения имущественных исков в производстве арбитражных судов и судов общей юрисдикции;
  • обеспечения порядка уголовного судопроизводства, надлежащего исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества; принудительного исполнения судебных актов и других исполнительных документов;
  • обеспечения исполнения решения о взыскании налогов и таможенных сборов.

Аресты на имущество (запрещения, распоряжения) могут налагать:

  • суды общей юрисдикции и арбитражные суды (ст.ст. 140, 213 ГПК РФ, ст. 91 АПК РФ, ст.ст. 29, 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ от 18.12.01 №174-ФЗ (УПК РФ));
  • судебные приставы (ст. 9 ФЗ от 21.07.97 №119-ФЗ "Об исполнительном производстве");
  • налоговые органы (Министерство РФ по налогам и сборам и его подразделения, таможенные органы16)
  • с санкции прокурора (ст. 77 Налогового кодекса РФ от 31.07.98 №146-ФЗ).

В настоящее время иные правоохранительные органы не могут налагать имущественные аресты. Согласно ст. 29 УПК РФ только суд правомочен принимать решения о наложении ареста на имущество, в том числе в ходе досудебного производства17.

Согласно ст. 76 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 №4462-I наложение и снятие запрещения отчуждения имущества осуществляется нотариусом на условиях и в порядке, установленном законодательными актами РФ. Однако действующим законодательством не предусмотрена возможность запрещения отчуждения имущества нотариусом.

Арест на имущество налогоплательщика-организации налагается постановлением руководителя (его заместителя) налогового или таможенного органа (п. 6 ст. 77 Налогового кодекса РФ).

В исполнительном производстве арест налагается постановлением судебного пристава, возможно, и постановлением о возбуждении исполнительного производства. Арест имущества должника (ответчика) состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования (ст. 51 Закона об исполнительном производстве).

В уголовном производстве арест налагается постановлением суда. Арест может быть наложен не только на имущество собственника, но и на имущество, находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого (ст. 115 УПК РФ).

Наложение ареста в гражданском судопроизводстве осуществляется определением суда об обеспечении иска, которое вступает в силу и приводится в исполнение немедленно в порядке, установ-ленном для исполнения судебных актов (ст.ст. 96, 187 АПК РФ, ст. 142 ГПК РФ). Как известно, судебные акты исполняются добровольно или принудительно. Принудительное исполнение судебного акта производится на основании выдаваемого судом исполнительного листа. Однако арест есть адресованный собственнику публичный запрет распоряжаться вещью. То есть, с момента принятия судом определения о наложении ареста (запрещения) ограничивается право собственника недвижимости. С этого момента он обязан воздерживаться от запрещенных судом действий, за неисполнение определения об обеспечении иска может быть наложен штраф (п. 2 ст. 96 АПК). Поэтому определение суда является достаточным основанием для регистрации арестов (запрещений), дополнительного представления в учреждение юстиции исполнительных листов или постановлений судебных приставов о наложении ареста не требуется.

ГР арестов и запрещений как публичных ограничений права отличается от регистрации прочих ограничений (обременений) частного характера (аренды, ипотеки, доверительного управления) и имеет следующие особенности.

1. Аресты регистрируются без заявления и без оплаты при получении учреждением юстиции копий решений о наложении ареста, направленных наложившими арест органами в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона о ГР и п. 6 ст. 93 АПК РФ. Арест может быть зарегистрирован и по заявлению заинтересованного лица (истца, взыскателя), если представленные им копии решений об аресте не вызывают сомнения в подлинности. Разумеется, для регистрации ареста не требуется кадастровый (технический) план объекта.

2. После регистрации ареста (запрещения) учреждение юстиции обязано в течение 5 рабочих дней уведомить правообладателя о регистрации ограничения его права.

3. Порядок регистрации арестов зависит от того, зарегистрировано ли право на арестованное имущество, и открыт ли соответствующий раздел ЕГРП.

Если открыт раздел ЕГРП на подвергшийся аресту объект недвижимости, проводится регистрация ареста путем внесения записи в подраздел III-5. При этом следует учитывать, что арест является ограничением прав конкретного лица, которому объявлен запрет, а не любого собственника данной недвижимости. Если в ЕГРП зарегистрировано право иного лица, арест не может быть зарегистрирован.

Если в ЕГРП отсутствует раздел по арестованному объекту, вносится запись в предназначенную для этого книгу учета арестов, запрещений совершения сделок (п. 37 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24.12.01 №343). Арест (запрещение сделок) не препятствует регистрации существующего права лица, которому объявлен запрет. В случае регистрации права на арестованное имущество после поступления документа о наложении ареста одновременно должен быть зарегистрирован и арест. После регистрации ареста (запрещения) в ЕГРП в книге учета арестов в графе "Примечание" указываются слова "зарегистрирован", дата и номер регистрации ареста (запрещения).

4. Порядок действий учреждений юстиции в случае совершения сделок с арестованным имуществом зависит от времени поступления сведений об аресте.

Если документ о наложении ареста или запрета поступит в учреждение юстиции после принятия заявления о регистрации сделки (перехода права) до внесения записи в ЕГРП, регистрация приостанавливается до его снятия (п. 4 ст. 19 Закона о ГР).

Если запись об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом внесена в ЕГРП до принятия заявления о сделке (переходе права), регистратор должен запросить дополнительные сведения о сохранении в силе данных запретов. Регистрация перехода права на арестованное имущество может быть приостановлена не более чем на месяц с тем, чтобы заявитель представил дополнительные доказательства о наличии у него оснований для ГР, например, акта (решения, определения, постановления) о снятии ареста (запрещения). Если документ о снятии ареста, отмене запрета не будет представлен, в регистрации перехода права, сделок и иных установленных правообладателем ограничений (обременений) отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Приостановление ГР по решению, определению суда. Это основание приостановления указано в п. 4 ст. 19 Закона о ГР. Регистрация приостанавливается:

  • на указанный судом срок;
  • до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении;
  • до наступления указанного судом события (например, окончания рассмотрения спора).

Приостановление сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП - в графу "Особые отметки" после записи о правопритязании. Судебный акт о приостановлении регистрации должен быть адресован учреждению юстиции. Акты судебных и правоохранительных органов о наложении арестов и запрещений, адресованные правообладателям, являются основанием для регистрации ограничений их прав.

Заключение

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Порядок действий учреждений юстиции на основании судебных актов определяется:

  • категорией дела: а) исковое производство, б) производство по делам, вытекающим из административных и иных публичных правооотношений, в) особое производство;
  • сторонами процесса (составом участвующих в деле лиц);
  • элементами иска (содержание, предмет и основание);
  • видом судебного акта (решение или определение) и его содержанием.

2. Только в случае участия учреждения юстиции в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по совершению регистрационных действий. Это может быть в случае производства по делам, возникающим из публичных правоотношений - обжалования уклонения или отказа в регистрации, а также в случае принятия решения (определения) суда о приостановлении регистрации.

ГР в случае признания незаконности отказа учреждения юстиции проводится:

  • в порядке исполнения судебного решения;
  • в установленный судом срок;
  • без дополнительного заявления;
  • без дополнительной оплаты;
  • без дополнительных документов;
  • на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов.

3. В исковом производстве учреждения юстиции участвовать не могут, поскольку не являются участниками материально-правовых отношений по поводу недвижимости и не имеют никаких притязаний на нее. Соответственно, решения по всем видам дел с участием физических и юридических лиц (оспаривание и установление прав на недвижимость, расторжение сделок, уклонение от регистрации) не порождают обязанности у учреждения юстиции произвести ГР. Регистрационные действия осуществляются не в порядке исполнения судебного решения, а в общем порядке - по заявлению, за плату, с предоставлением плана недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

4. На основании судебных актов по некоторым категориям дел учреждениями юстиции осуществляется не ГР по общим правилам, а иные действия, например:

  • в случае признания недействительности сделки производится восстановление предыдущей записи о праве отчуждателя;
  • в случае установления судом размера долей в зарегистрированном праве общей собственности в ЕГРП вносятся изменения;
  • в случае наложения ареста вносится запись об аресте.

Примечания

1. По данной проблеме см. Маковская А.А. "Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень ВАС РФ. 2003. №4, 5; Толчеев Н. "При-знание судом права собственности на самовольную постройку" // Российская юстиция. 2003. №5.

2. Гражданский процесс. Учебник / Под ред. В.А.Мусина и др. М., 1998. С. 150-161.

3. ЭЖ-Юрист. 2001. №11.

4. Вестник ВАС РФ. 2001. №3. С. 48-51.

5. Там же. №10. С. 36-38.

6. Не следует путать требование в судебном порядке с правом требования, которое имеет кредитор в силу любого гражданско-правового обязательства (ст. 307 ГК РФ). В установленных в ГК РФ случаях регистрации подлежат сделки (договоры) в отношении недвижимости, а не основанные на них обязательственные права требования.

7. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А.Лазаревского. М., 2000. С. 73-74.

8. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. 2-е изд. М., 2001. С. 230.

9. По данной проблеме см.: Маковская А.А. "Добросовестный приобретатель" недвижимости в современном российском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №5. С. 79-85.

10. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 1999. С. 114-115.

11. Если считать невозможным при отсутствии реституции погашать запись о праве, зарегистрированном на основании недействительной сделки, то необходимо, по крайней мере, внести запись о праве требования и в случае дальнейших сделок с такой недвижимостью проверять, извещен ли приобретатель о недействительности предыдущей сделки.

12. Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А.Р.Кирсанов. М., 2003. Вып. 9. С. 121.

13. См. п. 5 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста, Минимущества, Госкомстроя России и Росземкадастра от 03.07.00 №194/16/1/168.

14. Судебная практика по жилищным спорам. М., 1998. С. 262.

15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.01 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" П.19 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

16. Таможенные органы пользуются правами налоговых органов при перемещении товаров через таможенную границу РФ (ст. 34 НК РФ).

17. Досудебное уголовное производство осуществляют органы прокуратуры, органы предварительного следствия и органы дознания.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100