написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Вопросы мены и купли-продажи недвижимостей

Лапач В.А., член Адвокатской палаты Ростовской области

Институт купли-продажи, закрепленный в настоящее время в относительно завершенной системе договорных типов, охватываемых гл. 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), обеспечивает регулирование абсолютно преобладающей доли товарного оборота. По сравнению с куплей-продажей другие договоры гражданского права, устремленные к переносу на нового приобретателя права собственности на имущество (мена, рента, дарение и некоторые иные), образуют своеобразную правовую периферию, соотношение которой с базовым институтом купли-продажи исследовано еще недостаточно. Это создает ряд теоретических и практических проблем, ждущих своего решения. Такие проблемы возникают уже при сопоставлении таких близкородственных и, более того, генетически взаимосвязанных договоров, как мена и купля-продажа, и вопросы эти далеко не всегда снимаются указанием на то обстоятельство, что к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже, причем каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Этому имеются свои причины.

Мена как фактическое и юридическое отношение. Из истории договора мены

Уже привычным стало утверждение о том, что "исторически договор мены появился ранее договора купли-продажи, хотя законодательное признание, напротив, получил гораздо позднее"1. Мена исторически действительно предшествовала купле-продаже, но не как договор в строгом смысле слова, а как фактическое экономическое отношение натурального товарообмена. Вполне возможно рассматривать мену на первых этапах становления товарного оборота и в качестве так называемого "фактического" договора, если иметь в виду, что таковой по ряду существенных параметров резко отличается от более развитой формы социальной связи - "юридического" договора. Подтверждение данному положению можно найти в истории древнейших частно-правовых систем. Так, И.Б.Новицкий отмечал, что римское право длительное время не придавало юридической силы неформальным соглашениям, и даже на высшей ступени своего развития оно не пришло к признанию того, что всякое законное соглашение двух сторон об установлении какого-либо обязательства само по себе имеет юридическую силу2. Действительно, если иметь в виду классическое "квиритское" право граждан Рима, ius civile Quritium, то в его рамках силу "юридического" договора приобретали лишь сделки, внешне проявляющиеся в произнесении строго установленных слов, сопровождаемые определенными ритуалами, действиями, требующие конкретной (обычно - торжественной) формы. Подобным же формализмом характеризовалось и английское право на ранних стадиях его развития: основанием возникновения обязательства считалось только такое соглашение, которое имело письменную форму, было скреплено печатью должника и вручалось при свидетелях кредитору3. Отзвуки данного формально-юридического понимания обязательства прослеживаются в английском праве и по сей день: "Простое соглашение, чтобы стать контрактом, должно как бы созреть. Это значит, что соглашение должно отвечать определенным требованиям и условиям, выработанным в праве и получившим закрепление в его нормах. Суд не обязан рассматривать вопросы, связанные с тем или иным соглашением между частными лицами, если с точки зрения права это соглашение не относится к контракту. В рамках котрактного права изучаются общеобязательные требования и условия, при которых просто соглашение становится контрактом. Итак, всякий контракт - это соглашение. Однако не всякое соглашение - это контракт. От иного соглашения контракт отличается тем, что его заключение ведет к определенным правовым последствиям. Исполнение контракта обязательно с правовой точки зрения и обеспечивается официально государством и судом"4.

В этот ранний период архаичный римский contractus (сделка, законное действие) наряду с maleficium или delictum (правонарушением, незаконным действием) рассматривается в качестве одного из двух возможных оснований возникновения обязательства. Простое соглашение, неформальная договоренность между сторонами - pactio, pactum conventum - обязательства не порождали и, чтобы такие фактические отношения приобрели характер "юридического" договора, требовалось, чтобы взаимное согласие сторон проявилось в установленных формах: re (передачи вещи), verbis (словесной формуле), litteris (письменной форме) либо чтобы оно относилось к одному из типических наиболее распространенных консенсуальных соглашений (купля-продажа, наем имущества и др.). "За рамками этих случаев соглашение не имело значения в качестве источника обязательства: "nudum pactum non parit obligationem" ("голое соглашение не порождает обязательства"). Исключением из этого принципа не являются и нетипичные соглашения, известные как "безымянные контракты", поскольку в них обязательство создавалось не в силу простого соглашения, а потому, что одна из сторон уже осуществила предоставление в пользу другой"5. Лишь значительно позднее, в постклассическую эпоху, в теснейшей связи с формированием ius gentium (права народов, права чужестранцев), одним из источников которого являлся так называемый naturalis ratio (естественный разум, смысл), безнадежно устаревшие формальные признаки договора по ius civile постепенно вытесняются, образуется представление, согласно которому во всякой двусторонней сделке основанием возникновения обязательства является именно достигнутое сторонами соглашение, в чем бы оно ни проявилось. Совершенно точно данное взаимодействие архаического и более современного типов права охарактеризовано Н.Н.Алексеевым: "Объективное право, как совокупность юридических, преимущественно законодательных норм, есть тот тип положительного права, который можно назвать малоподвижным (jus constitutum) [(установленное право)]. Ему противостоит другой, гибкий тип вторичных правовых источников, право, непосредственно вытекающее из единичного случая, опирающееся на справедливость и создаваемое творчеством претора и судьи"6. Если меновые отношения у римлян в период господства jus civile и могли получить правовую защиту, то лишь с помощью преторского права, основную функцию которого выдающийся римский юрист Эмилий Папиниан (D.1.1.7.1) характеризовал следующим образом: "Преторское право - это право, которое преторы ввели для общественной пользы, чтобы усилить цивильное право, дополнить или исправить его".

Только в позднейший период фактические меновые соглашения у римлян приобретают характер "юридического" договора мены (permutatio). Представляется, что прав А.Д.Корецкий, который следующим образом характеризует соотношение "фактического" и "юридического" договоров: "…фактические договоры составляют ядро юридических соглашений, т.к. по времени своего возникновения предшествуют им и определяют их содержание. Иными словами фактический договор - сама суть рассматриваемого нами явления; юридический же договор - это, прежде всего, характеристика фактического соглашения, указывающая на его соответствие требованиям юридических норм, а лишь после этого - особый их тип, обладающий целым рядом специфических особенностей… В идеале, государство должно признавать и, по мере возможности, охранять любые (имеются в виду - как юридические, так и фактические) правомерные соглашения… своих граждан. Однако возможности государственного аппарата в разные этапы развития правовой системы неодинаковы. В странах со слаборазвитой правовой системой законодатель ограничивает круг договоров, пользующихся юридической защитой, путем введения усложненной формы их заключения и недопущения договорного регулирования в большинстве отраслей права. По мере развития государства и его правовой системы круг отношений, "разрешенных" договорному регулированию, расширяется, а требования к форме и содержанию договоров - упрощаются"7. Описанный выше процесс "врастания" римских частно-правовых фактических договоров в систему юридически признанных контрактов, в высшей степени характерный для судьбы мены как фактического отношения и договора мены как допущенной государством юридической формы такого фактического отношения, свойствен отнюдь не одному лишь праву Древнего Рима. Напротив, этот процесс является объективно необходимым и закономерным для любых развивающихся правовых систем, регулирующих общественные отношения на этапе перехода к товарному производству; он, этот процесс, обусловлен особенностями и диалектикой соотношения и взаимодействия потребительной и меновой стоимости вещей, участвующих в качестве товаров в экономическом обороте. При этом мена как исторический и экономический предшественник купли-продажи по-разному соотносится с последней, будучи неформальным имущественным отношением ("фактическим" договором) и лишь значительно позже - "юридическим" договором.

Необходимо принять во внимание, что этапу фактического обмена товаров, не имеющему еще установленных правовых форм, отвечает и определенная, ограниченная конкретно-историческими условиями наблюдаемого периода стадия теоретического освоения действительности. Это, по утверждению К.Маркса, именно один из "первых этапов политэкономии, когда формы еще с большим трудом вышелушивались из вещественного содержания и с большим напряжением фиксировались как подлинный объект исследования"8. Одно из величайших открытий К.Маркса - природа стоимости товаров - базируется на важнейшем методологическом принципе различения предметно-вещной и специфически общественной форм движения материи и, соответственно, - на диалектике соотношения потребительной стоимости и стоимости. "Стоимость товара отлична от самого товара. Стоимостью (меновой стоимостью) товар является только в обмене (действительном или представляемом); стоимость есть не просто способность товара к обмену вообще, а его специфическая обмениваемость". Суть стоимости, по Марксу, выявляется лишь в последовательном разведении "по разным углам" потребительной стоимости и меновой стоимости, причем использование меновой стоимости предполагает одновременное отвлечение, абстрагирование от воспринимаемых органами чувств натурально-вещественных свойств и характеристик участвующих в обмене товаров. "Товар, например, аршин хлопчатобумажной ткани и кружка растительного масла, если рассматривать их как ткань и масло, разумеется, различны, обладают различными свойствами, измеряются различными мерами, несоизмеримы". Потребительная стоимость товара есть его характеристика, "намертво" скрепленная с натурально-вещественными свойствами товара как объекта, непосредственно участвующего в процессе обмена, причем меновая стоимость внешне проявляется в качестве свойства или функции именно стоимости потребительной. Таким образом, внешний уровень явления демонстрирует несомненную взаимосвязь, если не тождество этих стоимостей. Но при этом Маркс неоднократно подчеркивает, что меновая стоимость выступает как социальное отношение, как экономическое качество товаров. Например, в "Экономических рукописях 1857-1859 гг." К.Маркс замечает "Стоимость - это общественное отношение товаров, их экономическое качество… Как стоимость, товар есть эквивалент; в нем как в эквиваленте все его природные свойства погашены"9. В поисках действительно общего, эквивалентного в товаре, Маркс приходит к выводу о том, что "этим общим не могут быть геометрические, физические, химические или какие-либо иные природные свойства товаров. Их телесные свойства принимаются во внимание вообще лишь постольку, поскольку от них зависит полезность товаров, т.е. поскольку они делают товары потребительными стоимостями"10. Сопоставляя обмениваемые вещи, Маркс указывает: "Следовательно, обе эти вещи равны чему-то третьему, которое само по себе не есть ни первая, ни вторая из них"11. Это третье в конечном итоге и образует всеобщий эквивалент - деньги. Понятно, что возникновение и укрепление в общественном сознании и в общественной практике этого всеобщего (денежного) эквивалента требовало длительного периода первоначального "безденежного" товарного обмена равных потребительных стоимостей, и этот обмен первоначально опирался на непосредственно-социальные нормы. Данные юридической антропологии показывают, что даже в рамках раннепервобытных общин "налаживался межобщинный обмен в форме дарообмена, он также требовал соблюдения пропорций, учета полезности обмениваемых вещей"12. Лишь с течением времени из этих норм и практики их применения формируется позитивное право. Меновые отношения значительное время существуют лишь как фактические отношения, лишенные правовой формы и правовой защиты. Исторически они неизбежно предшествуют купле-продаже, поскольку только через миллионократные акты обмена товара на товар общественное сознание научается абстрагироваться от непосредственно-вещественных характеристик многообразных потребительных стоимостей конкретных товаров, переходя к их меновой стоимости и от нее - к деньгам как всеобщему эквиваленту. Однако в данном случае первенство мены во времени не означает ее первенства в позитивном праве. К моменту появления товарного производства социальная практика уже подвела законодателя к мысли о том, что объективной общественной потребностью является урегулирование нормами права именно отношений по отчуждению товаров с использованием общеэквивалентной денежной формы. Эта идея, к примеру, в Древнем Риме с его относительно развитым товарным оборотом возобладала над позицией сабинианской правовой школы, которая в силу свойственных ее представителям традиционалистским воззрениям о том, что любая вещь может образовывать цену другой вещи13, не настаивали, чтобы цена договора купли-продажи устанавливалась непременно в деньгах. Как отмечает Чезаре Санфилиппо, в классическом римском праве обмен вещами не мог послужить основанием для купли-продажи, а лишь для permutatio (мена). Мена как договор (контракт, порождающий обязательство) у римлян появляется значительно позже купли-продажи, в позднеклассический период, в связи с более общим строением понятия "контракт" и с утверждением того принципа, что обязательство создается всяким соглашением, имеющим законное основание. Мена в юстиниановском праве входит в достаточно обширную группу так называемых nova negotia (новых контрактных отношений) и отличается от купли-продажи не только тем, что возмещение выражается не в деньгах, но прежде всего тем, что обязательство возникает не из соглашения (consensu), а из первого переноса права собственности (re)14. Таким образом, мы наблюдаем, что в римском праве договор мены:

а) появился позднее договора купли-продажи;

б) являлся договором, реальным по своей сути;

в) встречное обязательство второй стороны возникало не ранее переноса на нее права собственности второй стороной (контракт типа do ut des (даю, чтобы ты дал).

Мена недвижимостей: ограничительные тенденции и запреты

В классическом римском праве различие между движимым и недвижимым имуществом явного практического значения не имело, и только в послеклассическую эпоху значение этого подразделения начинает возрастать, не в последнюю очередь в связи со стиранием противоположностей между манципируемыми и неманципируемыми вещами. Данное явление было свойственно отнюдь не одному лишь римскому праву. Исторический аспект развития правового регулирования недвижимого имущества свидетельствует, что в разное время правовой режим недвижимости характеризовался то резким отграничением ее от движимых вещей, то, напротив, значительным их сближением. Так, И.А.Покровский показывает, что "если раньше развивающаяся экономическая жизнь стремилась к освобождению оборота от старых исторических стеснений и в этом смысле шла за римским правом по пути приближения недвижимостей к движимостям, то затем дальнейшее развитие того же оборота заставило в значительной мере повернуть назад и приняться за реставрацию его прежних форм"15. Представляется, однако, что даже в период наибольшего сближения правовых режимов движимого и недвижимого имущества пусть не юридические, но экономические признаки недвижимых имуществ должны были устанавливать содержательные ограничения на совершение с ними меновых сделок. Невозможность использования при мене цены, выраженной в денежных единицах, в принципе никак не влияла на допустимость и действительность мены движимых вещей по римскому частному праву, поскольку оно (право) не содержало условия о соответствии между стоимостью и ценой даже в случае купли-продажи. Однако несколько иначе решался вопрос в отношении продажи недвижимости. "В классическом праве не выдвигалось требования, чтобы цена соответствовала стоимости товара. Напротив, одно постановление Диоклетиана (быть может, измененное Юстинианом) требовало, чтобы цена была iustum, и вводило "расторжение" продажи "по случаю значительного ущерба" или ultra dimidium, т.е. когда уплаченная цена была меньше половины стоимости вещи"16. То обстоятельство, что при мене недвижимостей происходило непосредственное приравнивание друг к другу предметно-вещественных характеристик объектов (потребительных стоимостей), но не меновых стоимостей как экономических качеств товаров с отражением их в цене, являлось, на наш взгляд, одним из принципиальных моментов, сдерживавших в свое время оборот недвижимостей посредством мены.

Следы этих ограничительных тенденций отчетливо наблюдаются и в русском дореволюционном гражданском праве, которое в принципе не допускало мены недвижимостей за исключением четырех случаев:

1) для доставления удобного выгона посадам и городам было дозволено менять казенные земли на частные;

2) для приобретения выгона в случае обращения селений в города;

3) для миролюбивого развода общих чересполосных дач по правилам, изложенным в межевых законах;

4) для отвода наделов крестьянам.

Известные отечественные правоведы Д.И.Мейер и Г.Ф.Шершеневич, рассматривая данный общий запрет на обмен недвижимостей, полагали, что он не имеет достаточного исторического основания и обусловлен в большей степени фискальными, чем какими-либо иными соображениями17, поскольку при совершении двух сделок купли-продажи казна получила бы больший доход, нежели при совершении одной меновой сделки с недвижимостью. Рассматривая ретроспективу данного вопроса, В.В.Витрянский справедливо подчеркивает, что и Редакционная комиссия по разработке проекта Гражданского уложения, и большинство русских судебных деятелей рассматривали данное ограничение в качестве одного из серьезных недостатков законов того времени18.

Последующее гражданское законодательство советского периода прямого запрета на мену недвижимостей не содержало, однако это вовсе не означает, что таковая имела место как более или менее заметное явление экономического оборота. Напротив, ГК РСФСР 1922 г. включал в себя положения, которые в силу их политико-правовой направленности в принципе не допускали постановки вопроса о сделках с недвижимостью, поскольку самое деление имуществ на движимые и недвижимые упразднялось "с отменой частной собственности на землю" (прим. к ст. 21). Разумеется, в данном контексте под запретом "сделок с недвижимостью" следует понимать лишь некий юридико-идеологический эвфемизм, поскольку практическое законодательство, да и сам ГК РСФСР 1922 г. не исключали, например, возможности купли-продажи немуниципализированных жилых строений. Такие строения могли быть предметом купли-продажи с тем, чтобы:

1) в результате ее в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений;

2) чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение 3 лет, причем владением признавался дом с примыкающими к нему жилыми и служебными постройками (ст. 182 ГК РСФСР 1922 г.).

В то же время следует отметить, что в отношении оборота земель был установлен практически абсолютный запрет. Статья 27 Земельного кодекса (ЗК) РСФСР 1922 г. определяла: покупка, продажа или запродажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались, и совершенные в нарушение этого запрещения сделки считались недействительными, а лица, виновные в их совершении, помимо наказания в уголовном порядке, лишались земли, находившейся в их пользовании. Как можно видеть, закон не содержал прямого запрещения в отношении мены земельных участков, но исходя из того, что ст. 207 ГК РСФСР 1922 г. распространяла действие правил о купле-продаже на договор мены, таковой запрет можно считать установленным. Необходимо заметить, однако, что земельное законодательство соответствующего периода, исключая мену или обмен земель, устанавливало особый порядок так называемой "замены" земель. Вместо бывших в пользовании земель участникам землеустройства могли отводиться другие земли из угодий того же рода, с принятием во внимание качества земель по их сравнительной расценке. Как следует из ст. 169 ЗК РСФСР 1922 г., такой новый землеотвод в общем случае требовал согласия землепользователя. Замена же угодий, бывших в пользовании, угодьями другого рода (например, лесной вырубки или неудобной земли вместо пашни) допускалась без согласия на то землепользователей лишь в тех случаях, если иначе невозможно было провести правильное землеустройство. Подобная замена земельного участка конечно же, имела с договором мены мало общего, представляя собой по сути дела административный акт, возможность оспаривания которого была предусмотрена через земельные комиссии "в общем порядке землеустройства".

ЗК РСФСР от 01.07.70, как и предшествующее ему земельное законодательство, также исходил из недействительности сделок, в прямой или скрытой форме нарушающих право государственной собственности на землю, относя к таковым куплю-продажу, залог, завещание, дарение, аренду и другие сделки. Что же касается мены, то ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г. признавала недействительным не любой обмен земельных участков, а лишь самовольный. Подобная оговорка, сделанная лишь в отношении обмена земельных участков, объяснялась тем, что, в отличие от прочих, таковая сделка при единой государственной собственности на землю была направлена не на смену собственника участка (им при обмене продолжало оставаться государство), а на обмен правами и обязанностями, которыми обладали участвующие в сделке землепользователи. Действительным предметом таких сделок являлись, следовательно, не земельные участки сами по себе, а комплексы связанных с землепользованием правомочий и обязательств. С точки зрения обязательственного права такой обмен представлял собой не что иное, как замену должника (перевод долга на другое лицо), и требовал согласия на это кредитора (государственного земельного органа). Цивилистическая правовая конструкция перемены лиц в обязательстве в данном случае не просто оформляла правовое отношение, но и сообщала ему некоторые признаки, которые ранее были совершенно нехарактерны для абсолютно преобладавшего административного метода регулирования сферы землепользования. Речь идет о том, что подобное "земельно-обменное" отношение имело важнейший признак гражданско-правовой сделки - совпадение встречных волеизъявлений обменивающихся землепользователей. В отличие от "замены" земельного участка по ЗК РСФСР 1922 г., требовавшего согласия землепользователя и, следовательно, инициировавшейся госорганом, "обмен" земельных участков предполагал проявление соответствующей инициативы со стороны землепользователей и получение согласия уже со стороны земельного органа. А ведь это - качественно иная ситуация. Пусть даже согласие земельного органа было предварительным и являлось, по сути, разрешением (актом управления), пусть даже "обмен" происходил (минуя договорную форму) в привычном виде изъятия участков у каждого из землепользователей и их нового отвода, тем не менее существовавший доселе прежний порядок землеотвода был серьезно модифицирован указанной новацией, носящей несомненные признаки частно-правового метода регулирования. И уже откровенно цивилистической природой характеризуется "земельно-обменная" сделка, предметом которой являются земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан. Договор мены земельными участками, предложенный в качестве рекомендуемой формы письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 19.10.94 №2-16/1629, допускает обмен земельных участков (с находящимися на них строениями и сооружениями или без них) с обязательным указанием нормативной цены земли. В соответствии со ст.ст. 1 и 25 Закона "О плате за землю", нормативная цена земли является одновременно и формой платы за землю, и "показателем, характеризующим стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка". Указанный договор исходит из равноценности обмениваемых земельных участков, поскольку не предполагает каких-либо доплат или иных взаиморасчетов в случае несовпадения нормативной цены земельных участков (п. 5.1 договора). Данное ограничение прав сторон, однако, является совершенно нехарактерным явлением для обычной мены, при которой равноценность обмениваемых товаров лишь презюмируется, если иное не вытекает из договора мены (п. 1 ст. 568 ГК РФ), и может рассматриваться как заведомо бесперспективная попытка урегулирования оборота земельных участков нерыночными методами. Ведь понятно, что если стороны вместо одного договора мены заключат два встречных договора купли-продажи интересующих их земельных участков, указание в них цены, установленной соглашением сторон (но не нормативной цены земли!) (п. 1 ст. 424 ГК РФ), становится обязательным условием договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что ст. 37 ЗК РФ19 не устанавливает для купли-продажи и мены земельных участков каких-либо дифференцирующих их положений, более того, называет ряд общих для них условий, объявляемых недействительными по закону.

Цена недвижимости и договор мены

В связи со сказанным выше принципиальное значение приобретает вопрос о том, обязательно ли указание цены недвижимости, если таковая приобретается по договору мены и стороны решили воспользоваться не только установленной законом презумпцией равноценности имущества, но и специально указали на его равноценность в договоре мены? Следует ли к данному случаю применять положения п. 1 ст. 555 ГК РФ? Федеральным Арбитражным судом Московского округа при рассмотрении одного из дел20 было установлено, что по договору мены от 14.10.99 ГУП "Издательство "Пресса" (истец) передало ООО "МИБ-Инвестиции" (ответчику) нежилое здание общей площадью 13145,9 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Правды, д. 21, стр. 1, а также прилегающие к нему сооружения и основные средства, входящие в его состав, а ООО "МИБ-Инвестиции" передало ГУП "Издательство "Пресса" обыкновенные именные акции ОАО "МИБ-Стайл Пресса" в количестве 170 штук, при этом согласно п. 2.5 договора обмениваемое имущество признано равноценным. Договор мены был исполнен, истец стал собственником акций, что подтверждается выпиской из реестра акционеров, а ответчик - собственником указанного здания. Исковые требования состояли в признании недействительным (ничтожным) указанного договора мены и о применении последствий недействительной сделки в виде двусторонней реституции. Решением суда первой инстанции в иске было отказано, постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе заявитель просил отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неприменение подлежавшего применению закона об обязательной оценке при распоряжении государственным имуществом. Постановлением кассационной инстанции решение и постановление отменены, договор мены признан недействительным (ничтожным), однако по иным соображениям, нежели отсутствие надлежащей оценки государственного имущества. Тем не менее довод заявителя кассационной жалобы достаточно серьезен и заслуживает хотя бы предварительного анализа. Проблема заключается в том, что, с одной стороны, в соответствии со ст. 8 ФЗ от 29.07.98 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательная оценка имущества необходима при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. С другой же стороны, ст. 3 того же Закона определяет, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Последнее условие определения рыночной цены (денежная форма платежа) чисто внешне исключает возможность не только определения, но и применения категории рыночной цены при заключении и исполнении возмездно-эквивалентных сделок с неденежными формами расчетов (прежде всего меновых сделок), что вряд ли оправданно, исходя из принципиального законоположения о свободе договора. Кроме того, названное условие со всей очевидностью вступает в некоторое противоречие со ст. 8 Закона, требующей обязательной оценки не только при продаже, но и при ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих публично-правовым образованиям. Последняя коллизия разрешается сравнительно безболезненно, поскольку положения ст. 8, относящиеся к специальному случаю, должны иметь приоритет перед общими требованиями ст. 3 Закона. Но если таковая оценка оказывается не только возможной, но и необходимой при мене имущества, принадлежащего субъектам публичного права, почему же соответствующая оценка и основанная на ней рыночная цена неприменимы к меновым сделкам с имуществом иной принадлежности? Думается, неприменимость эта лишь кажущаяся. По меньшей мере в случае мены недвижимостей договор мены должен, на наш взгляд, содержать полное указание цены недвижимости, даже если стороны исходят из соображения равноценности обмениваемых имуществ. Казалось бы, применение данного положения об определении цены недвижимости по договору мены согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ является именно тем случаем, когда "безденежному" существу мены противоречит использование ценовой и расчетно-денежной атрибутики купли-продажи (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Как это ни парадоксально, но никакого противоречия тут нет. Безденежный характер мены совершенно не означает, что в меновых сделках не используются ценовые механизмы. Это не так. Достаточно обратиться к ст. 568 ГК РФ, чтобы увидеть: закон говорит о ценах по договору мены, как равных, так и неравных, не исключая возможности проведения и денежных расчетов при неравноценности товаров. Более того, в силу объективных факторов неравноценность товаров при мене должна рассматриваться как правило, а равноценность - как редкое исключение, существующее в качестве правовой презумпции и, как всякая презумпция, - опровержимое. Коль скоро цена при мене не может быть исключена, к меновым сделкам применимо абсолютное большинство положений о цене, свойственных купле-продаже (ст. 485 ГК РФ), включая и специальные правила о цене при продаже недвижимости.

Стоимость и цена недвижимости в рыночном и налоговом аспектах

Нельзя игнорировать и совершенно очевидную налоговую составляющую данной проблемы. Признание обмениваемой недвижимости равноценной без прямого (эксплицитного) указания цены недвижимости в договоре следует рассматривать как отступление от правила ст. 40 Налогового кодекса (НК) РФ, согласно которому для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, которая (цена), пока не доказано обратное, предполагается соответствующей уровню рыночных цен21. По делу №А73-5825/30-99 АИ-1/462К Арбитражного суда Хабаровского края истец - Закрытое акционерное общество "Лиман" обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления о привлечении к налоговой ответственности, вынесенного Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам межрайонного уровня №1 по г. Николаевску-на-Амуре и Николаевскому району, Тугуро-Чумиканскому району. Ответчик своим постановлением №377 от 27.07.97 взыскал с истца налог на добавленную стоимость в сумме 21,8 тыс. руб., штраф и пени. Как следует из материалов дела, по договорам мены от 16.07.97 и от 25.02.97 истец передал Администрации города Николаевска-на-Амуре причал грузовой, здание эллинга финского, а Администрация города Николаевска-на-Амуре передала ЗАО "Лиман" здание дизельной электростанции и главный корпус со слипом. Налог на добавленную стоимость исчислен не был, что являлось нарушением Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость". Суд первой инстанции отказывая в удовлетворении иска в этой части, обоснованно исходил из того, что в соответствии с подп. "б" п. 2 ст. 3 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость" объектами налогообложения являются обороты по реализации товаров в обмен на другие товары. Данный вывод был поддержан и в постановлении от 15.03.00 Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, куда истец обратился с кассационной жалобой. Соответствующее положение закреплено сейчас в ст. 146 НК РФ, из которой вытекает, что объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг), а под реализацией ст. 39 НК РФ понимает передачу на возмездной основе права собственности на товары (в том числе и обмен товарами). Необходимо особо отметить, что налоговым органам предоставлено право проверять правильность применения цен по сделкам лишь в четырех случаях, одним из которых как раз и являются товарообменные (бартерные) операции (п. 2 ст. 40 НК РФ). Однако именно в области мены (равно как и продажи) недвижимости возможность контроля правильности применения цен наталкивается на трудности концептуального порядка. Если отправляться от одной из аксиом цивильного права, согласно которой недвижимые имущества являются индивидуально-определенными, уникальными и незаменимыми объектами, то и цены сделок с недвижимостью в такой же степени должны быть индивидуально-конкретны. Но тогда получается, что установление рыночных цен недвижимости способами, указанными в п.п. 4-8 ст. 40 НК РФ (т.е. по ценам сделок с идентичным или однородным имуществом), привело бы к полному отрицанию вышеуказанной аксиомы, справедливость которой еще никто не опроверг. Ввиду того, что один и тот же объект недвижимости редко участвует в двух или более последовательно совершаемых сделках в течение короткого отрезка времени, не имеет практического значения и предусмотренный п. 10 ст. 40 НК РФ метод цены последующей реализации, равно как и затратный метод. Что же остается? В условиях фактического существования рынка недвижимости и, следовательно, реального применения рыночных цен на недвижимость остается практически единственно возможное разрешение проблемы: нужно признать, что сфера применения указанной аксиомы является значительно более узкой, чем обычно представляется. Речь идет о том, что свойство индивидуальной определенности объекта недвижимости (действительно присущее любым таким объектам) далеко не всегда сопровождается свойствами уникальности и незаменимости. Так, например, ЗК РФ указывает на возможность предоставления собственнику реквизированного (п. 3 ст. 51) либо изъятого для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 61) земельного участка равноценного земельного участка, причем при непредоставлении такового в обоих случаях собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка. Полагаем, что в данной ситуации под "равноценностью" участков следует понимать отнюдь не абсолютное совпадение их местоположения, площадей, рельефов, природных, почвенных, и иных характеристик (что вряд ли возможно даже в принципе в силу присущего каждому объекту недвижимости строго индивидуального сочетания указанных признаков), сколько синтез этих признаков в рыночной цене участка. Земельное законодательство решает вопрос определения рыночной стоимости земли следующим образом. Статьи 65 и 66 ЗК РФ показывают, что законодатель различает кадастровую и рыночную стоимость земельных участков. Первая из них применяется в основном для целей налогообложения, тогда как вторая устанавливается в соответствии с ФЗ от 14.11.02 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В последнем случае в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности обязательность установления рыночной стоимости имеет место в основном в отношении отчуждаемого по различным основаниям или передаваемого в аренду государственного и муниципального имущества и при возникновении споров. Следовательно, пока и поскольку земельный участок состоит в собственности публично-правовых образований (и даже в частной собственности!), и если по поводу его действительной стоимости нет спора, необходимость определения его рыночной стоимости отсутствует. Это вполне объяснимо, ибо в период, когда земельные участки находятся в статическом состоянии (вне оборота), интерес в фискальных целях представляет иная - кадастровая стоимость земельного участка. Из п. 3 ст. 66 ЗК РФ можно видеть, что кадастровая стоимость может составлять определенную часть (долю) рыночной стоимости: "в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости". Т.е. установленная рыночная стоимость выступает в таких случаях своеобразной базой для определения кадастровой стоимости. Но в то же время может существовать и обратная зависимость. В соответствии со ст. 13 ФЗ от 25.10.01 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли. Порядок установления нормативной цены земли определяется в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 №319, которым определено, что нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с указанным порядком нормативную цену земли, но не более чем на 25%. При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Таким образом, нормативная цена земли (как, впрочем, и кадастровая стоимость участка) "привязана" к некоему усредненному, типичному участку определенного целевого назначения, представляющему собой уже некоторую абстракцию, продукт обобщения существенных и отбрасывания несущественных индивидуально-конкретных признаков и свойств реальных участков земли. Более того, нормативная цена земли позволяет обратным порядком перейти к рыночной стоимости земельного участка путем построения нехитрой математической пропорции. Здесь уместно еще раз напомнить о выводе Маркса, согласно которому как стоимость товар (в данном случае - земельный участок) есть эквивалент; в нем как в эквиваленте, все его природные свойства погашены. Развитие отечественного земельного законодательства дает нам пример формирования еще одной стоимостной категории для поземельной недвижимости - выкупной цены земельного участка. ФЗ от 25.10.01 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определил, что при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в особом порядке. Субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

  • свыше 3 млн человек - в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  • до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Представляется, что аналогичный оценочный механизм может быть использован и применительно ко многим иным видам недвижимости, в основном потребительского назначения (квартиры, дачи, капитальные гаражи и т.п.). Всякий знает, что такая "потребительская" недвижимость имеет свою реальную цену, которая далеко не всегда совпадает с ценой продавца. Именно к таким случаям ближе всего способ определения цены, указанный в п. 11 ст. 40 НК РФ, предполагающий использование официальных источников информации о рыночных ценах, а также биржевых котировок. Проблема состоит лишь в том, что такие официальные источники информации просто не существуют, а использование биржевых котировок в принципе невозможно ввиду того, что недвижимость не является биржевым товаром. Поэтому представляется, что проблема может быть сравнительно просто решена применением в целях налогового контроля и неофициальных источников информации, например, каталогов и предложений риэлтерских фирм, действующих в данной местности. Понятно, что налогоплательщик может не согласиться с "вменяемой" ему рыночной ценой сделки, но для этого случая специально предусмотрена обязательная оценка имущества в соответствии со ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и, в конечном счете, возможно разрешение спора в судебном порядке. Конечно, теоретически существует и обратный путь: установление для типичных видов недвижимости в данной местности усредненных нормативных цен в расчете, например, на единицу натурального показателя с корректирующими коэффициентами в зависимости от индивидуально-конкретных характеристик соответствующих объектов недвижимости.

Однако имеется и иной род недвижимости, который условно можно назвать "деловой" недвижимостью. Это прежде всего различного рода нежилые здания и сооружения производственного и торгового назначения, а также имущественные комплексы предприятий (ст. 132 ГК РФ). Даже в отсутствие признаков уникальности и незаменимости на такие объекты как правило не формируются рыночные цены просто ввиду того, что они (объекты) не являются объектами систематической, регулярной продажи, мены или иных сделок. Так, например, комплекс недвижимости автозаправочной станции, построенной по типовому проекту, может иметь стоимость, совпадающую со стоимостью другой такой же станции, подсчитанную исходя из "затратного метода". Однако в случае продажи двух этих станций их цены могут оказаться совершенно различными, в формировании цены могут участвовать такие факторы, которые никак не влияют на стоимость. Это обстоятельство, к сожалению, не вполне учитывается в ст. 561 ГК РФ, которая требует, чтобы в договоре продажи предприятия определялись состав и стоимость продаваемого предприятия, но не его цена. Это понятия близкие, но не совпадающие. Достаточно сослаться на то, что в соответствии с п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должно быть рассмотрено сторонами заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Если допустить, что заключение аудитора о стоимости предприятия должно быть принято сторонами в качестве цены предприятия, то мы с неизбежностью придем к выводу о том, что нарушен фундаментальный принцип гражданско-правового регулирования - принцип свободы договора. Этого просто не может быть. И действительно, в силу п. 2 ст. 549 ГК РФ к договору продажи предприятия следует применять правила о продаже недвижимости, значит, подлежит применению и ст. 555 ГК РФ, требующая обязательного указания цены в договоре продажи недвижимости. Но тогда получается, что в договоре продажи предприятия должны быть указаны одновременно и стоимость его, и цена. Есть ли в этом практический смысл? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо уяснить себе природу аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия. Пунктами 1 и 3 ст. 1 ФЗ от 07.08.01 №119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" определено, что аудиторская деятельность, аудит - предпринимательская деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей, причем целью аудита является выражение мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ. Под достоверностью понимается степень точности данных финансовой (бухгалтерской) отчетности, которая позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные выводы о результатах хозяйственной деятельности, финансовом и имущественном положении аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Наряду с собственно аудиторской деятельностью возможно оказание сопутствующих аудиту услуг, в том числе и оценка стоимости имущества, оценка предприятий как имущественных комплексов, а также предпринимательских рисков (подп. 7 п. 6 ст. 1 Закона). Результатом собственно аудиторской деятельности является аудиторское заключение, определяетмое в соответствии со ст. 10 Закона как официальный документ, предназначенный для пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц, составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству РФ. Таким образом, предметом аудиторского заключения не могут быть выводы по вопросам, не охватываемым целью аудиторской деятельности, как она сформулирована в законе. Отсюда видно, что и мнение аудитора об оценке стоимости имущества и оценке предприятий не может составлять предмет аудиторского заключения. Кроме того необходимо подчеркнуть, что установление состава предприятия вообще не может являться услугой, сопутствующей аудиту. Значит, заключение аудитора о составе и стоимости предприятия, о котором говорит ст. 561 ГК РФ, есть не что иное, как выраженное в установленной форме мнение аудитора о достоверности бухгалтерской отчетности аудируемого лица, относящейся к составу и стоимости имущества аудируемого предприятия. Именно в этом смысле и необходимо понимать "стоимость предприятия", как адекватность данных учета продавца существующим требованиям. Поэтому стоимость предприятия, согласно заключению аудитора, есть лишь совокупность балансовых стоимостей всех видов объектов гражданских прав, образующих по закону имущественный комплекс предприятия (ст. 132 ГК РФ). При этом, конечно, цена продажи комплекса может (и даже должна) отличаться от суммы балансовых стоимостей всех видов имущества, составляющих предприятие.

Представляется, что данный вывод вполне согласуется с установленным налоговым законодательством порядком определения налоговой базы для исчисления налога на добавленную стоимость при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса. В этом случае налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. В случае, если цена, по которой предприятие продано, ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для целей налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. В случае, если цена, по которой предприятие продано, выше балансовой стоимости реализованного имущества, для целей налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия, уменьшенной на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке), к балансовой стоимости реализованного имущества, уменьшенной на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке). В этом случае поправочный коэффициент к сумме дебиторской задолженности (и стоимости ценных бумаг) не применяется. Для целей налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент (ст. 158 НК РФ). Особо следует обратить внимание на то, что представленный механизм исчисления налоговой базы позволяет перейти от договорной цены продажи предприятия в целом, как комплекса, к условно-рыночной цене каждого из входящего в этот комплекс вида активов.

Имеется и иной путь к установлению рыночной цены "деловой" недвижимости. Известно, что становление комплексов имуществ как относительно самостоятельных объектов гражданских прав первоначально обусловливалось прежде всего фискальными интересами: для осуществления налогообложения необходимы были подробные сведения о доходности хозяйственной, иной деятельности разных лиц или стоимости их имущества. Эти интересы требовали проведения оценок недвижимости, включая земельные участки с находящимися на них и под ними природными ресурсами, и движимости, в том числе рабов как живого инвентаря - "говорящих" и самовоспроизводящихся "орудий" труда, - а также пола и возраста членов семей товаропроизводителей. В конечном счете оценке подвергались именно подворья, представляющие собой основные первичные семейно-хозяйственные единицы и комплексные имущественно-природоресурсно-демографические объекты кадастрового учета. По сути дела, этот, пусть и примитивный, но комплексный учет весьма разнородных по сути объектов явился предтечей становления и развития практически повсеместно (в условиях товарного производства) правового регулирования имущественных комплексов как объектов гражданских прав. В этой связи представляется заслуживающим внимания предложение о введении в основном для целей налогообложения кадастра юридических лиц, содержащего разделы о кадастровом учете основных фондов, оборотных средств, нематериальных активов и работников22. Конечно, проведение сплошного кадастрового учета хозяйственных комплексов есть достаточно сложная задача общегосударственного плана, однако ничего нереального в такой постановке вопроса мы не видим. Организационные предпосылки для этого уже существуют: государственная регистрация юридических лиц, предпринимателей, имеющаяся система налогообложения имущества предприятий позволяют перейти к практической реализации данного предложения. И в таком случае от кадастровой стоимости имущественных комплексов вполне реально перейти к их рыночной стоимости - точно так же, как это это урегулировано сегодня в отношении земельных участков.

Об элементах договора мены недвижимости

Как было показано выше, до установления в российском законодательстве права частной собственности на землю предметом "земельно-обменных" сделок выступала не земельная недвижимость сама по себе, а комплексы связанных с землепользованием правомочий и обязательств. Иной вариант решения данного вопроса при сохранении единого собственника земли в лице государства вряд ли был возможен. В дальнейшем аналогичная правовая конструкция была использована союзным и республиканским законодателями в регулировании обмена жилыми помещениями. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.81 предусмотрели право нанимателя жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте (ст. 31 Основ). "Обмен жилых помещений" между нанимателями по своей правовой сути представляет собой перемену лиц (одновременно кредиторов и должников) в жилищных правоотношениях и лишь терминологически "симулирует" обмен непосредственно объектами недвижимости. Это положение подчеркивается ч. 2 ст. 67 Жилищного кодекса РСФСР, показывающей, что обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения. Но при этом остается все же некоторая неопределенность в вопросе о том, совершенно ли исключаются из рассмотрения как предметы "обменных" правоотношений сами жилые помещения (недвижимое имущество), во-первых, и являются ли комплексы жилищных прав и обязанностей обменивающихся нанимателей действительными объектами этих правоотношений, во-вторых.

Рассматривая основные элементы договора мены, В.В.Витрянский пришел к выводу о том, что имущественные права не могут являться самостоятельными объектами договора мены, обосновывая это следующими соображениями23:

1. Имущественные права не могут признаваться товаром, сделки по их отчуждению не являются договорами купли-продажи. Всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности, уступку требования (ст.ст. 382-390 ГК РФ), отражают содержание и характер соответствующих имущественных прав и потому подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже) применению.

2. Положения ГК РФ о договоре мены (гл. 31) не включают в себя норму, распространяющую их действие на сделки, по которым стороны взаимно уступают друг другу имущественные права, аналогичную норме общих положений о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

3. По договору мены и купли-продажи товар передается в собственность другой стороне, тогда как имущественные права в самостоятельном виде не являются товаром и не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве.

Представляется, однако, что приведенная аргументация при бесспорной ее основательности не исчерпывает всех возможностей продолжения дискуссии по этой проблеме. Прежде всего следует отметить, что подобная трансформация жилищных правоотношений не может быть сведена лишь к "двойной цессии", ибо в рассматриваемом обмене участвуют не только "кредиторские" права нанимателей, но и их обязанности (долги). А в таком случае следовало бы говорить также и о переводе долга, на что должно быть получено согласие кредитора (в данном случае - наймодателя). Устанавливая в качестве условия перевода долга на другое лицо согласие кредитора, п. 1 ст. 391 ГК РФ не допускает исключения этого условия ни при каких обстоятельствах, в том числе не указывает и на изъятия, установленные законом. Следовательно, перемена лиц в жилищно-обменном обязательстве в части перевода долга на другое лицо не имеет по общему порядку прямых корреляций в главе 24 ГК РФ (за исключением специально оговоренного случая, когда согласие наймодателя требуется, например, в силу прямого указания ст. 69 Жилищного кодекса РСФСР о том, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия). Но и при этом несогласие наймодателя на обмен не имеет решающего характера, ибо в общем случае может быть обжаловано в судебном порядке, что совершенно несвойственно обычному переводу долга. Конечно, возможен довод о том, что рассматриваемые правоотношения лежат вне области "чистого" гражданского права, что это отношения жилищно-правовые и таковая их принадлежность обусловливает названные особенности перемены лиц в жилищных обязательствах. Однако сила этого аргумента в значительной степени подрывается тем обстоятельством, что современное российское законодательство, исходящее из принципов частного права, постепенно нивелирует прежние различия в методах регулирования жилищных и гражданских правоотношений. В результате Закон от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики", сохранив общий принцип свободного (т.е. без согласия наймодателя) обмена жилых помещений их нанимателями в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов установил принципиально новое правило (ч. 2 ст. 20), в силу которого наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). В последнем случае конструкция "двойной цессии" вообще не может быть применена ввиду очевидной "разнообъектности": жилищные права и обязанности нанимателя в комплексе замещаются полноценным вещным правом собственности на жилое помещение, и наоборот. Что же, как не имущественное право, противостоит в данном случае жилому помещению в качестве предмета обменной сделки? В более общем плане можно поставить вопрос и иначе: какие сущностные препятствия имеются для того, чтобы не признавать за имущественными правами свойства обмениваться на вещные объекты или даже на иные имущественные права? Ведь в жилищных правоотношениях, как мы видели, обмениваемость соответствующих прав и обязанностей реально существует. Невещественный характер имущественного права совершенно не исключает наличия у него товарных характеристик - потребительной стоимости, как непременного условия прямого обмена, и меновой стоимости, выступающей предпосылкой "продаваемости" прав требования, формирования рынка долговых обязательств. В отдельных случаях, сталкиваясь с недостаточно изученной экономической и юридической сущностью имущественного права, нормотворческие органы и комментаторы прибегают подчас к искусственному разделению сфер "обменных" и "меновых" сделок. Так, Жилищный кодекс Кабардино-Балкарской Республики от 21.07.97 предусмотрел возможность не только обмена, но и мены жилых помещений. При этом в соответствии с п. 5 ст. 80 Кодекса обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей соответственно:

а) нанимателей;

б) нанимателя и члена жилищного или жилищно-строительного кооператива;

в) нанимателя и собственника жилого помещения;

г) членов жилищного или жилищно-строительного кооператива;

д) члена жилищного или жилищно-строительного кооператива и собственника жилого помещения.

Как можно видеть, из сферы "обмена" намеренно выведена взаимная передача прав и обязанностей между собственниками жилых помещений, что объясняется "резервированием" конкретно для таковых случаев специальной нормы о "мене жилых помещений". Действительно, ст. 90 этого Кодекса определяет, что "мена в жилищной сфере оформляется договором, по которому каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность определенное имущество в обмен на жилое помещение. Собственник (собственники) жилого помещения вправе произвести мену принадлежащего ему (им) жилого помещения на другое жилое помещение на праве собственности или иное имущество по правилам, установленным гражданским законодательством".

Если исходить из легально закрепленного объема понятия имущества в соответствии со ст. 128 ГК РФ, то имущественные права являются разновидностью имущества и, следовательно, в разделении "мены" и "обмена" нет ни теоретической, ни практической необходимости. Имущественное право обладает и потребительной, и меновой стоимостью, отличной от потребительной и меновой стоимости вещи, к которой данное право относится, совпадение таких стоимостей есть явление сугубо случайное. Данное различие выступает в качестве предпосылочного условия для "отрыва" права от вещи и включения имущественного права в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта. "Продаваемость" имущественного требования, его товарный характер не превращают данное право в вещь. Это право сохраняет конститутивные обязательственные признаки (цена покупки зависит от имущественного положения дебитора, срока существования задолженности и др.). Однако обязательственно-правовые характеристики имущественного права в известных ситуациях могут быть ослаблены настолько, что право требования, вернее, условия его существования и реализации приближаются к признакам объектов вещных прав24. Именно в таких случаях имущественные права не уступаются, а "продаются", "обмениваются", передаются в залог и даже "сдаются в аренду". Именно такой вывод следует, например, из "Указаний о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду", утвержденных Роскомземом 16.05.9625. Поэтому в рамках дискуссии о продаваемости и обмениваемости имущественных прав всегда следует учитывать, во-первых, насколько то или иное право может быть охарактеризовано с точки зрения его потребительной и меновой стоимостей и, во-вторых, насколько это право оборотоспособно. Действительно, положения ст. 129 ГК РФ распространяются на оборотоспособность объектов гражданских прав в целом, следовательно, и на имущественные права. В литературе достаточно оживленно обсуждаются вопросы оборотоспособности имущественных прав, проводится сопоставление общих запретов на отчуждение требований (гл. 24 ГК РФ) и специальных норм, содержащихся как в ГК РФ, так и в иных законах26. Следует в этой связи принять во внимание, что прямое указание закона, необходимое по общему правилу для исключения тех или иных объектов из оборота, в случае с некоторыми имущественными правами приобретает обратную направленность: необоротоспособными нужно считать права, прямо не указанные в законе. Так, например, по смыслу ст. 20 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" не могут участвовать в обмене права нанимателя помещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде, поскольку таковые права не упомянуты в законе. Право такого нанимателя, хотя и имеет несомненную потребительную стоимость, но, будучи выведенным из оборота, лишено меновой стоимости, а значит - не приобретает и товарной характеристики, ибо понятие товара по закону прямо связано с оборотоспособностью. Правда, из п. 1 ст. 455 ГК РФ может создаться впечатление о том, что законодатель ограничивает движение товаров лишь правовой формой купли-продажи вещей, но не каких-либо иных объектов гражданских прав, к вещам не относимых. Если ограничиваться данной констатацией, то нужно согласиться с тем, что институт мены не рассчитан на применение его ни к каким иным объектам, кроме вещей (значит, и к имущественным правам тоже) еще и из тех соображений, что в отношении имущественных прав недостижим правовой результат всякой мены - возникновение вещного права собственности на обмениваемое имущество.

Полагаем, однако, что в действительности имеют место несколько иные зависимости. Понятия "вещи" и "права собственности" в контексте гл. 31 ГК РФ использованы, на наш взгляд, не столько в их узкоспециальных значениях, сколько в качестве терминологических эквивалентов или, если можно так выразиться, смысловых представителей значительно более широких категорий - "объект гражданских прав" и "субъективное право". И уж тем более нельзя проводить резкую границу между меной и куплей-продажей, исходя из формы предоставления встречного эквивалента (деньги либо неденежные ценности). Думается, что правоведению было бы полезно приглядеться к некоторым положениям современной экономической теории, имеющим прямое отношение к обсуждаемой теме. Так, по мнению виднейшего австрийского экономиста Ф.А.Хайека, сформулированному в гл. Х его капитального труда "Частные деньги" (1976), не существует четкой разграничительной линии между деньгами и не-деньгами, если говорить о причинно-следственных связях в денежной сфере. Здесь имеет место скорее некий континуум, в котором объекты с разной степенью ликвидности и с разной (колеблющейся независимо друг от друга ценностью) постепенно переходят друг в друга постольку, поскольку они функционируют как деньги. Чтобы упростить описание очень сложных взаимосвязей, которые иначе едва удалось бы проследить, теоретики проводят резкие границы там, где в реальной жизни разнообразные свойства объектов плавно переходят друг в друга. Подобная ситуация возникает, в частности, при попытках установить четкое разграничение между такими понятиями, как товары и услуги, потребительские товары и товары производственного назначения, товары длительного и текущего пользования, воспроизводимые и невоспроизводимые блага, блага специфические и общие, взаимозаменяемые и невзаимозаменяемые, и т.д. Все это очень важные разграничения, но они могут дезориентировать, если мы, стремясь к модной квазиточности, будем рассматривать эти классы как множества с отчетливо выраженными границами. Для обозначения денег мы добровольно весьма неудачно выбрали имя существительное. Для объяснения денежных феноменов было бы полезнее, если бы "деньги" были прилагательным, описывающим свойство, которым различные вещи обладают в различной, причем меняющейся, степени. Опираясь на эти рассуждения, Ф.А.Хайек заключает, что тезис о существовании одной, четко определенной вещи, именуемой "деньгами", которую можно легко отличить от других вещей, является юридической фикцией. Эта фикция, введенная для нужд адвоката или судьи, никогда не была истинной, поскольку явления, остающиеся за ее рамками, вполне могут вызывать последствия типично "денежного" характера27. Не вдаваясь сейчас в дискуссию по этому поводу (что в рамках данной работы невозможно), мы хотели бы отметить, что реальная экономическая и правовая действительность на самом деле поставили и перед экономистами, и перед правоведами сложную и нерешенную до настоящего времени проблему денег, особенно проблему правовой природы безналичных денежных средств. Насущным является и вопрос о дематериализации вещей, о сущности бездокументарных ценных бумаг, об "опредмечивании" имущественных прав. Так что вопрос, столь остро поставленный австрийским исследователем, надуманным не назовешь. Проблема есть, и она настоятельно требует решения.

С учетом сказанного сфера применения меновых отношений представляется (и на практике является) значительно более широкой, нежели при ограничении ее лишь традиционной вещно-предметной областью28. На самом деле, как надлежит квалифицировать широко распространенные на практике отношения между хранителем (элеватором, нефтебазой) и поклажедателем, предусматривающие расчеты за хранение не деньгами, а частью хранимых товаро-материальных ценностей? Как относиться к обычным для деловой практики сделкам по контрактации сельхозпродукции, по которым заготовитель передает производителю товаро-материальные ценности в предположении окончательного расчета произведенной сельскохозяйственной продукцией? Как понимать подрядные отношения, особенно по переработке давальческого сырья, в которых подрядчик обычно получает "оплату" не деньгами, а частью готовой продукции? Можно ли с позиций классического гражданского права безупречно охарактеризовать договор между коммерческим лечебным учреждением и аудиторской фирмой, согласно которому медики "бесплатно" обслуживают аудиторов, а последние столь же "бесплатно" проводят аудит хозяйственной деятельности медиков? Даже в сфере налогово-бюджетных отношений еще недавно широко практиковалось так называемое "натуральное покрытие" задолженности по платежам в бюджеты, своеобразный обмен долга на товарные ресурсы. Подобных примеров бесконечное количество. Конечно, данное явление может иметь различные объяснения, из которых наиболее близким выглядит использование такого традиционного цивилистического инструмента, как отступное. Но нужно принять во внимание, что отступное согласно ст. 409 ГК РФ может иметь место, лишь если между сторонами предварительно существовало обязательство с иным предметом исполнения. Во всех же перечисленных ситуациях стороны с самого начала предполагали произвести "обмен" услуги на товар (вещь), товара наличного на товар будущий, услуги на услугу и т.п. В отсутствие посредствующих денежных расчетов эти отношения, на наш взгляд, могут быть квалифицированы как меновые, в которых предлагаемые к обмену ресурсы соизмеримы и эквивалентны как меновые стоимости, т.е. имеют обычную товарную характеристику. Но в отношениях подобного рода деньги используются не как средство платежа, а как средство измерения стоимости.

По всей видимости, мена сейчас, как и в далекой истории становления частно-правовых систем, вновь, но на диалектически более высоком уровне, приобретает значение даже не договора, а своеобразного "испытательного полигона", на котором отрабатываются модели экономического оборота новых ценностей в широчайшем диапазоне от вещей до прав требования, услуг, информации и исключительных прав. Если доверять историческим аналогиям, то в перспективе это должно привести к прогрессу и в смежном институте купли-продажи, которому не впервой использовать опыт, наработанный в меновых отношениях.

Лапач Владимир Александрович, доктор юридических наук, преподает гражданское право на юридическом факультете Ростовского государственного университета. Область научных интересов - общая теория и социология права, гражданское и предпринимательское право. Особое внимание уделяет объектам гражданских прав, в том числе правовому режиму недвижимого имущества. Автор многих публикаций в области гражданского права. В 2002 г. в издательстве "Юридический Центр ПРЕСС" (Санкт-Петербург) опубликована его монография "Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика". Является членом Адвокатской палаты Ростовской области, судьей ряда постоянно действующих третейских судов.

Примечания

1. Гражданское право: Учебник: В 2 тт. Т. II. Полутом I / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов.2-е изд. М., 1999. С. 336.

2. Новицкий И.Б. Римское право. М., 1993. С. 122.

3. Халфина Р.О. Договор в английском гражданском праве. М., 1959. С. 37.

4. Романов А.К. Правовая система Англии: Учеб. пособие. М., 2000. С. 193-194.

5. Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник. М., 2000. С. 256.

6. Алексеев Н.Н. Основы философии права. СПб., 1999. С. 169.

7. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. Ростов н/Д, 2001. С. 21, 23.

8. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Изд. 2-е. Т. 46, ч. I. С. 82.

9. Там же. С. 82-83.

10. Там же. С. 46.

11. Там же. С. 45-46.

12. Ковлер А.И. Антропология права: Учебник для вузов. М., 2002. С. 118.

13. См., например: Ковалев С.И. История Рима: Учебник. Л., 1986. Гл. IX.

14. Санфилиппо Ч. Указ. соч. С. 250-257.

15. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 196-197.

16. Санфилиппо Чезаре. Указ. соч. С. 250; см. также: Ровный В.В. Общая характеристика договора купли-продажи (в помощь студентам и аспирантам) // Сибирский юридический вестник. 2001. № 3.

17. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. (Классика российской цивилистики). М., 1997. Ч. 2. С. 222-223; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 329.

18. Витрянский В.В. Договор мены // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 1. С. 74.

19. Парламентская газета. 2001. 30 окт.

20. Постановление от 07.12.00 по делу №КГ-А40/5674-00.

21. В данном случае не обсуждается некоторая коллизия между Налоговым и Гражданским кодексом. Для последнего цена не является существенным условием договора купли-продажи (кроме особо оговоренных случаев) и при необходимости может определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

22. Мороз Л.Н. Организационно-правовые аспекты формирования кадастров и регулирования кадастровых отношений // Государство и право. 1999. № 4. С. 76-78.

23. Витрянский В.В. Договор мены // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 2. С. 130.

24. Зинченко С.А., Лапач В.А., Шапсугов Д.Ю. Проблемы объектов гражданских прав. Ростов н/Д, 2001. С. 205-209.

25. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1996. №1.

26. См., например: Чеговадзе Л. Уступка права требования: закон и правоприменительная практика // Хозяйство и право. 2001. № 9. С.101.

27. Хайек Ф.А. Частные деньги. М., 1996; сходная точка зрения высказывается и некоторыми современными отечественными авторами, например: Грибов А.Ю. Ошибки законодательства: сущность и правовой режим денег и ценных бумаг. М., 2000.

28. Известное Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.09.02 №69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" (Вестник ВАС РФ. 2003. №1) ориентирует практику именно на такое "вещное" построение меновых отношений, хотя в принципе и не исключает обмена имущественных прав на товары (п. 3).

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100