написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки

Говоренкова Т.М., директор Центра Муниципалитет, Савин Д.А., Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократической перспектива", Чуев А.В., депутат Государственной Думы ФС РФ, Председатель общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократической перспектива"

Новый Земельный Кодекс - покупать или арендовать землю?

Новый Земельный кодекс РФ и, в особенности, Закон о введении в действие Земельного кодекса РФ ставят перед собственниками строений нелегкий выбор - выкупать землю или арендовать ее у государства и органов местного самоуправления. И то, и другое не слишком вдохновляет: если выкупать, то где найти для этого средства и можно ли пойти на длительное омертвление такого крупного капитала, а арендовать - значит идти на риск непредсказуемого изменения арендной платы (естественно, не в сторону понижения) со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Арендатор неохотно идет на реализацию долгосрочных строительных проектов, опасаясь, что условия арендного договора могут измениться в худшую для него сторону. Многие инвесторы вообще отказываются от нового строительства, стремясь уменьшить свои риски. Высокие риски при аренде земли не позволяют рассчитывать и на получение серьезных кредитов, необходимых для нового строительства. Таким образом, сохранение городской земли в собственности государства и муниципалитетов становится препятствием на пути экономического развития, а средств для выкупа земельных участков под принадлежащими им строениями у большинства собственников нет.

Однако выходы из столь непростого положения существуют - практика и дореволюционной России, и других стран с многоукладной экономикой и частной собственностью на землю показывает, что собственность на строения и земельный участок не всегда совпадают. Сама жизнь привела к созданию ряда механизмов, призванных дать ход развитию городов. Одним из таких механизмов и является право застройки. Несмотря на свое название, право застройки не имеет ничего общего с правовыми отношениями, регулирующими застройку города, с обязательными строительными и иными постановлениями, ни с планами застройки в их европейском понимании, и уж конечно, не име-ет ничего общего с генеральными планами развития советских городов. Право застройки возникло специально для решения проблем, возникающих при строительстве на чужой земле.

Социально-хозяйственное значение права застройки

Право застройки было известно еще в Древнем Риме, но потребность в его более четком урегулировании особенно серьезно встала тогда, когда рост городов в XIX в., связанный с ускорением развития капиталистических отношений, привел к массовому строительству зданий "на чужой земле". Возникшее в конце XIX в. усложнение требований к строительным и санитарным свойствам возводимых зданий, а также ажиотажный спрос на городскую землю привел к удорожанию строительства и сделал практически невозможным при строительстве городских зданий обходиться без привлечения ипотечного кредита.

Однако выдача ипотечного кредита под здание, стоящее на чужом участке, противоречила двум основным принципам ипотеки - специальности и гласности. Специальности, потому что статус отношений землевладельца и домовладельца оставался неопределенным. Дом юридически еще не относился к недвижимости. Землевладелец же, пользуясь своим монопольным положением, стремился заключать договора аренды земли на максимально короткие сроки, по окончании которых он мог не возобновлять договор с домовладельцем и потребовать убрать принадлежащее ему здание со своего земельного участка.

Принцип гласности нарушался возможностью землевладельца по окончании срока существенно повышать арендную плату, из-за чего выдача ипотечного кредита под залог строений, находящихся на чужом участке, становилась рискованной операцией. Банки таких операций не производили (уставами многих банков такие операции были прямо запрещены), и решиться на них мог только спекулянт, компенсировавший риск очень высокими процентами.

Это обстоятельство вызывало ряд следствий. Во-первых, домовладельцы, не желая рисковать, строили трущобы и повышали квартплату, как только могли, чтобы за короткий срок компенсировать свои затраты. Во-вторых, сужалась сфера капиталовложения, поскольку для городской строительной и домовладельческой деятельности кредит оставался недоступным.

Благодаря давлению как со стороны социальных требований, так и со стороны кредитных институтов, заинтересованных в расширении своей деятельности, было признано необходимым урегулировать отношения домовладельцев и землевладельцев и приняты законы "О праве застройки".

Целью этих законов являлось не только установление твердых и неизменяемых взаимных обязательств между землевладельцем и домовладельцем, но и обеспечение свободного оборота как земельных участков, так и строений, расположенных на них, и защита прав третьих лиц - покупателей и кредиторов.

Особенно широкое распространение строительства на праве застройки характерно для Германии, где для решения социальных проблем широко использовались государственные и муниципальные земли. Для этого в договора о праве застройки вносились соглашения о возведении построек по утвержденному плану, о не превышении их размеров, устанавливался максимальный размер квартир (1-2 комнаты), чтобы сделать их доступными для неимущих классов. Благодаря праву застройки, застройщик не тратился на покупку земли и, имея небольшие средства, мог строиться в кредит, заложив свое право застройки.

В России Закон о праве застройки был принят в начале XX в. Проект закона был внесен в Государственную Думу за подписью П.А.Столыпина, и ставил своей целью поддержание третьего сословия, мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденного строиться на чужой земле. Принятие закона лежало также и в русле проводимой П.А.Столыпиным рабочей политики, косвенно защищая небогатых арендаторов жилья, на которых перелагалось бремя, падавшее на домовладельцев.

Таким образом, законы о праве застройки служили как защите самого застройщика, так и осуществлению более широких социальных целей.

Общее описание права застройки

Правом застройки называется устанавливаемое договором, срочное (от "срок"), вещное, неотменимое и возмездное право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки и эксплуатации и содержания объекта.

В гражданских кодексах ряда стран (Германия, Швейцария и ряда германских стран) право застройки определяется как особый вид вещного права, наряду с правом собственности. В законодательстве других стран правовой режим права застройки реализуется иначе, путем установления обязательных условий специального вида договоров.

Договорной характер права застройки означает, что право застройки может возникать только вследствие договора, одной из сторон выступает владелец земельного участка, а другой - застройщик, получающий его для своего использования. Практика показала, что частные землевладельцы неохотно предоставляли землю на праве застройки, надеясь заключить более выгодные сделки, и большая часть земельных участков, предоставляемых на праве застройки, принадлежала муниципалитетам или государству. По австрийскому закону начала XX в. право застройки могло устанавливать только государство, община и общинные организации. Условно такое право предоставлялось церкви, религиозным организациям и юридическим лицам, преследующим общеполезные цели. Такие ограничения были введены для того, чтобы избежать заключения фиктивных договоров о праве застройки, призванных скрыть спекулятивные цели: землевладелец для того, чтобы не платить повышенный налог за неиспользуемую землю, заключал фиктивный договор о праве застройки, и по договоренности с застройщиком расторгал его тогда, когда хотел продать участок.

Срочность права застройки означает, что договор о праве застройки заключается на определенный в нем срок, чем право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являющихся бессрочными правами.

Предельные сроки договоров устанавливаются достаточно большими, сравнимыми со сроком жизни возводимых строений. Такие длительные сроки обеспечивают застройщику полный цикл жизни здания, и следовательно, возвращение понесенных на строительство затрат. Русский закон 1912 г. устанавливал предельный срок 99 лет, австрийский - 80 лет, шведский 1907 г. - 100 лет, в Германии предельный срок вообще не был ограничен, т.е. допускалось вечное существование права застройки.

Важнейшей особенностью права застройки, отличающей его от аренды, является обязательное установление и минимальных сроков договора, причем также достаточно больших, сравнимых со сроком жизни возводимых строений. Без установления минимального срока действия договора о праве застройки оно теряет свой смысл, так как имеет целью именно защиту застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора об использовании земельного участка.

Законодательство многих стран (Германия, 1919 г.) считает также желательным допустить продление договора застройки на новый срок, так как это создает основу устойчивости права застройки. По соглашению сторон такое право может быть включено в договор. По-видимому, такое решение является наилучшим, т.к. наиболее соответствует задаче, поставленной перед правом застройки.

Таким образом, мировой опыт свидетельствует о том, что для эффективной реализации права застройки должны устанавливаться достаточно большими как минимальный, так и максимальный срок договора, допуская включение в договор права продления его на новый срок.

Вещный характер права застройки принципиально отличает его от аренды. Арендный договор носит личный характер, т.к. в общем случае арендатор не может переуступить свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. Хотя право застройки и возникает вследствие договора между двумя сторонами, оно относится к категории вещных прав, т.е. право застройщика может быть отчуждено путем продажи другому лицу без согласия владельца участка, на него может быть обращено взыскание при имущественном иске, поэтому оно может быть предметом ипотечного залога.

Точно так же наличие договора о застройке не мешает обороту земельного участка и его ипотеке, т.к. обязательства, установленные договором (в том числе и по арендной плате), действуют все время договора независимо от изменения конкретных сторон. Однако установление права застройки на уже обремененный ипотекой (залогом) участок, как новое обременение, может ухудшить положение предшествующих кредиторов землевладельца. Поэтому австрийский закон запрещал установление права застройки на уже обремененных ипотекой земельных участках. Выходом из положения в таком случае может быть только заключение добровольного дополнительного соглашения о переуступке права старшинства предыдущими кредиторами.

Понимание этого обстоятельства и тесная связь между правом застройки и ипотечным кредитом под строения, построенные на чужом земельном участке, было достигнуто не сразу, и часто обставлялось различного рода ограничениями. Например, германский закон 1919 г. предложил очень компромиссное решение, установив, что отчуждение права застройки возможно или с согласия собственника земли, или через суд (если собственник земли злоупотребляет своим отказом).

Однако практика показала, что возможность свободного отчуждения права застройки необходимо, т.к. только такой режим может обеспечить получение необходимого застройщику для строительства зданий ипотечного кредита под залог права застройки.

То, что право застройки является вещным правом, порождает ряд серьезных последствий. Вещное право является абсолютным и защищается против любого и каждого. Это означает, что все обязаны воздерживаться от его нарушения относительно права данного лица, а носитель вещного права может требовать от всех и каждого прекращения действий, препятствующих его осуществлению. При этом собственник земельного участка сохраняет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а застройщик имеет право требовать обеспечения предоставленных ему договором застройки прав от любого собственника земли. Будучи вещным правом, ипотека порождает вещный иск, т.е. обеспечения права использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки и эксплуатации и содержания объекта, в чьих бы руках земельный участок ни находился, и потому не препятствует обороту земельных участков. Право это застройщик может защищать против всех, в том числе и против собственника земельного участка. В этом отношении право застройки близко к сервитутам.

Застройщик может защищать свое право и против третьих лиц, наносящих ущерб его имуществу, в том числе и против органов государственной и муниципальной власти, принимающих решения, понижающие стоимость имущества, а также требовать с них возмещения понесенного ущерба. Это право дает застройщику право оспаривать и сервитуты, налагаемые властями в публичном интересе.

Неотменимость права застройки означает сохранение всех условий договора о застройке на все время его действия, его условия неподвижны и неотменимы, в том числе и по согласию сторон. Такой режим права застройки ставит своей целью защиту третьих лиц и должно гарантировать прочность залогового права. Единственно возможным основанием досрочного прекращения права застройки является гибель участка, а также изъятие с возмещением для других нужд. После смерти застройщика право застройки наследуется в общем порядке.

Так как право застройки является вещным правом, застройщик может отречься от него в любой момент, однако такое отречение не означает ликвидацию права застройки, а только переход права к собственнику земли с сохранением всех его обременений. Кредиторы же застройщика вправе обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Только в том случае, когда застройщик не приступил к возведению строений, и право застройки не обременено залогом, возможна его ликвидация на основе взаимного договора сторон.

Возмездность отличается обязательным требованием предсказуемости арендной платы.

Предсказуемость арендной платы при праве застройки связана как с защитой застройщика, так и с возможностью залога права застройки, в противном случае нарушается принцип гласности ипотеки: все обременения, лежащие на имуществе, должны быть известны кредитору к моменту выдачи ипотечного кредита. Самый простой возможностью является решение, принятое в австрийском законе и германском законе 1919 г.: рост арендной платы возможен только в рамках, заранее оговоренных в договоре.

Это разумный, но недостаточно гибкий выбор: ведь договора застройки заключаются на длительные сроки, и требуется точно оценить реальную доходность участка за это время, которая неожиданно может как повыситься, так и понизиться. Такой способ установления арендной платы может оказаться невыгодным как для владельца участка, так и для застройщика, поэтому в российском и старом германском законе была предусмотрена возможность роста арендной платы в связи с наступлением определенных обстоятельств. Такой выбор обладает большей гибкостью, но расширяет возможности для более сильной стороны злоупотребить своими правами.

Таким образом, в общем случае предложить наилучшую реализацию принципа предсказуемости арендной платы при праве застройки нелегко. В частном случае, когда владельцем участка является государство или муниципалитет, самым удовлетворительным является установление арендной платы, равной ренте, т.к. именно такими были бы поступления в казну от аналогичного участка, принадлежащего частному владельцу. Рентный механизм нацелен на изъятие незаслуженной прибыли, и в наибольшей степени позволяет учесть особенности участка и изменение его доходности со временем, но исчисление ренты является весьма сложной задачей и требует многолетнего экономического анализа.

Вещный характер права застройки приводит к недопустимости взаимания арендной платы личными услугами, т.к. препятствует обороту права застройки.

Содержание права застройки, его пределы и объем права пользования участком и строением

Так как целью права застройки является создание наиболее благоприятных условий для действий застройщика, оно в общем случае должно гарантировать застройщику такую же свободу в строительной деятельности на участке, какую имеет его владелец - т.е. право использовать "чужой" земельный участок для возведения, достройки и эксплуатации строений, в том числе и путем сдачи строений на нем в рамках действующего государственного законодательства и местных обязательных постановлений.

Следует признать за застройщиком право извлекать из участка и другие выгоды, принятые для использования такого типа земельных участков, в том числе путем посадки зеленых насаждений, установки ограждений и т.д., и извлечения связанных с этими действиями выгод. В то же время, исходя из смысла права застройки, застройщик не может без дополнительного согласия владельца претендовать на разработку расположенных на участке полезных ископаемых и получения иных выгод, прямо не связанных со строительством на участке и его обустройством. Конечно, практика заключения договоров может предусматривать ограничения на размеры и характер строительства, однако любое включение таких норм ограничивает эффективность использования участка.

Из этого принципа существуют исключения. Так как предоставление государством или муниципалитетами участков на праве застройки часто имеет целью решение социальных задач, например, строительство жилья малообеспеченными гражданами или строительство домов с квартирами для малообеспеченных граждан, то в таких случаях вполне обычным является контроль органов публичной власти за строительством, вплоть до утверждения планов строений.

Возможны также случаи, когда государство или муниципалитет, не имея средств для постройки необходимых объектов, предоставляет участки под застройку с тем, чтобы по окончании срока договора эксплуатировать возведенные частным застройщиком строения самим (аналог концессии). И в этом случае условия договора могут предусматривать жесткий контроль за возведением и содержанием строений.

Однако в общем случае такие ограничения уменьшают экономическую эффективность использования участка по сравнению с более свободным режимом общего пользования им, а следовательно, понижают и возможную плату за использование участком.

Возмещение стоимости строения

В Англии строения, возведенные застройщиком, по окончании срока пользования участком безвозмездно переходят в собственность владельца участка. Поэтому застройщик по мере приближения срока окончания договора теряет всякий стимул поддерживать строения в нормальном состоянии и стремится, с одной стороны, сэкономить на всяком ремонте, с другой стороны, максимально интенсивно эксплуатировать строения, чтобы выжать из них за оставшееся время все возможное. В результате к концу срока строения приходят в упадок и превращаются в трущобы, отравляющие весь окружающий район. Говорить о возможности получения залога под такие строения не приходится.

Поэтому законы о застройке других стран, исходя как из соображений экономической справедливости, так и оздоровления городов в той или иной мере предусматривают возмещение застройщику за строения со стороны владельца земли.

Согласно старому германскому закону, застройщик может снести строение (т.е. компенсирует часть своих затрат использования потраченных на строение материалов), а собственник - предотвратить снос, уплатив вознаграждение. По российскому закону при отсутствии в договоре о праве застройке или дополнительных соглашениях между застройщиком и землевладельцем иного решения, застройщику платится выкуп строения на снос, хотя на практике подразумевалось более серьезное возмещение. По австрийскому закону землевладелец возмещает застройщику не менее 1/4 стоимости строений. По германскому закону 1919 г. для малоимущих застройщиков возмещение составляло не менее 2/3 стоимости строений.

Рядом юристов предлагалось установить размер возмещения в 4/5 или 2/3 фактической стоимости строений, чтобы, с одной стороны, стимулировать застройщика поддерживать строения в нормальном состоянии, а с другой стороны - не производить перед окончанием срока договора заведомо ненужных расходов с тем, чтобы получить возмещение от землевладельца.

Исходя из мирового опыта, следует признать, что оптимальным решением является полное возмещение стоимости строений с учетом их фактического состояния. Однако, поскольку выплата такой суммы может оказаться весьма затруднительной, разумно предусмотреть возможность продления договора застройки на новый срок, от которого застройщик не мог бы отказаться под страхом потерять причитающееся ему возмещение. Как первое, так и второе решение создает надежные гарантии для кредиторов.

Залог права застройки

Право застройки также может быть предметом оборота или залога (ипотеки) только как единое целое. Залог строений отдельно от права застройки невозможен, поэтому можно рассматривать строения как принадлежность или часть права застройки. Поэтому отчуждение и залог части строений возможен только при достижении договора о разбиении участка, но не продажей или залогом имущества.

Наличие многих залогов на праве застройки не опасно, однако, т.к. право застройки - возмездное право, то одно обременение пользуется безусловным преимуществом перед последующими - право землевладельца на получение арендной платы.

Выдача кредита под залог права застройки порождает серьезную проблему: стоимость закладываемого права застройки по мере приближения окончания срока договора непрерывно убывает. Такой проблемы обычно не возникает при залоге здания одновременно с земельным участком, т.к. общее удорожание земли в больших городах компенсирует даже потери при плохом содержании строения, и кредиторы в состоянии вернуть свои средства.

Выдача кредита под залог права застройки требует более точных оценок стоимости права, контроля со стороны кредиторов за поддержанием строений в порядке для того, чтобы предотвратить пра-во застройки от обесценивания.

Поэтому введено в закон обязательное возмещение стоимости строений и распространение права залога на причитающееся ему от собственника возмещение, а также на выплаты по страховке на строения (Австрия, Германия 1919 г.).

С учетом этих проблем немецкое законодательство разрешило ипотечным банкам и другим кредитным организациям, использующим деньги вкладчиков или страхователей (те структуры, которые для выдачи кредитов привлекали только свои собственные средства, в выдаче кредитов не ограничивались), выдавать ипотечные кредиты под залог права застройки, но на более жестких условиях, чем при залоге строений с земельными участками.

Стоимость залога в Германия определялась как среднее арифметическое средней ценности здания (продажной) и капитализированного чистого дохода (нормативного). Размер предоставляемой ссуды не должен был превышать 50% этой суммы, при условии возможности погашения ее из доходов от права застройки (еще одно ограничение сверху).

По австрийскому закону, полное погашение ипотечного кредита должно закончиться не менее чем за 5 лет до окончания действия права застройки, ориентировочный же срок устанавливается в 3/4 срока права застройки.

Обобщая практику ипотеки права застройки, следует отметить, что по самой своей природе право застройки должно быть объектом лишь амортизационной ипотеки - т.е. такой ипотеки, при которой процент по ипотеке и основная сумма кредита погашаются постепенно, во все время действия ипотеки.

Особенности права застройки в период НЭПа

Право застройки, действовавшее в СССР в период НЭПа, представляет особенный интерес близостью экономических условий этого периода к тем, в которых находится современная Россия. В период НЭПа страна медленно, вынуждено, с многочисленными отступлениями, но возвращалась к многоукладной экономике со множеством самостоятельно хозяйствующих субъектов.

Для НЭПа было характерно стремление сохранить основные ресурсы, в том числе и землю, в руках государства, открытое признание приоритета прав и интересов государства над всеми остальными интересами и подчиненностью всех прав гражданина целям и задача государства. Гражданский Кодекс РСФСР открыто признавал, что гражданские права не принадлежат гражданам в силу того факта, что они граждане, а только предоставляются им республикой, притом не ради их самих, а в целях развития производительных сил страны. Однако реализация этих целей осуществлялась в 20-е гг. в рамках действующего законодательства, а не в явочном порядке, в отличие от последующих периодов, что и определяет интересе к законодательству этого периода.

Переход к НЭПу был вынужденным шагом, последовавшим за полным крахом политики военного коммунизма и полной разрухой, установившейся во всех сферах жизни, в том числе в жилищном хозяйстве. Политика всеобщей национализации жилищного фонда, провозглашенная новой властью, потерпела крах. Государство вынуждено было признать, что не в состоянии справиться с обострившимся жилищным вопросом, и пойти на определенные уступки.

Значительная часть небольших и средних национализированных (точнее, муниципализированных) строений была возвращена прежним владельцам, однако проблемы нового строительства таким образом не решались. Единственным механизмом, способным совместить государственную собственность на землю с раскрепощением хозяйственной инициативы застройщика и возможностью получения ипотечного кредита, оказалось право застройки.

Подход к закону о застройке проходил постепенно. Например, положение об управлении домами от 08.08.21 гарантировало пожизненное пользование и неуплотнение тем, кто восстановил необитаемый и разрушенный дом.

Основное отличие права застройки в СССР от права застройки в России и других странах с многоукладной экономикой заключалось в содержании самого права застройки, вытекающем из того, что задача введения права застройки в СССР - не решение проблем застройщика, а решение государственных задач жилищного строительства, преодоление разрухи. В других странах право застройки есть право, застройщик имеет право возводить строения на участке. В СССР право застройки - обязанность, застройщик обязан возвести строения на участке. Очевидна аналогия между правом застройки в СССР и подрядом: застройщик фактически подряжается строить дома, получая за это льготы, т.к. государство не может иным способом расплатиться с ним. Установление новых льгот должно продолжаться до тех пор, пока льготы эти в своей совокупности не уравновесят сопряженных со строительством невыгод.

Отсюда и все черты, характерные для права застройки в СССР, постоянная защита интересов государства в лице коммунотдела, его прав, занимающая столь большое место в советском праве застройки.

Исключительное право заключать договора о предоставлении участков на праве застройки принадлежало государству. В городах право заключать договора от имени государства принадлежало коммунальным отделам, а в сельской местности - губернским и уездным земельным управлениям и райволисполкомам.

Объем и планы строений, возводимых на выделенных на праве застройки участков, должны были строго согласовываться с коммунотделом (для подряда совершенно естественно). В законодательстве нет прямого запрещения застройщику возводить строения в большем, нежели согласованном с коммунальным отделом объеме, но в любом случае право требовать возмещения за эти постройки застройщик не имеет. Однако степень разрухи и стоящие перед государством проблемы допускали и отклонения от этого правила, опять же в интересах государства. На Украине, более нуждающейся в жилье, разрешалось строить и достраивать строения без заключения договоров, причем, если размер достроенной, перестроенной или пристроенной жилой площади составлял не менее 50% существующей, на нее распространялись все льготы на застройку.

Права собственности на строения застройщик не имел, строения принадлежали государству в лице коммунотдела. Застройщик имел лишь право пользоваться этими строениями на срок действия договора застройки. Поэтому на застройщика возлагается обязанность поддержания строения в исправности, страхования и восстановления строения, а также сдачи строения коммунальному отделу по окончании срока договора.

Сужено было и содержание права застройки. По западноевропейскому праву право застройки включает и право иметь на чужом участке постройки, уже возведенные другим лицом. ГК РСФСР позволяет делать это только при большом разрушении зданий с целью их достройки.

Дореволюционные права застройки не действуют, ведь строения уже возведены, и никакой выгоды для государства от признания старых договоров не будет. Не распространяется и на пользование участком на других правах.

Ограничены были и права застройщика на использование участка, не признается не только право общего пользования (узуфрукт), но и право иметь насаждения (эмфитевзис), вещное право проживания (хабитатио), право добывать ископаемые и лесное топливо (посессионное право).

Однако в остальных отношениях правовой статус права застройки не сильно отличался от европейских, а в некоторых отношениях даже использовал более продуманные решения, чем аналогичные западные законы.

Право застройки было включено в Гражданский кодекс.

Максимальные сроки действия договора застройки быстро увеличивались, и в 1926 г. составляли 60 лет для каменных строений и 40 - для деревянных. Минимальные сроки фактически (циркуляром НКВД) устанавливались в 2/3 максимального срока, а для кооперативов - равными максимальным, что обеспечивало застройщику полный цикл жизни здания. Продление срока договоров считалось нежелательным, но допустимым при строительстве маленьких домов, для личного использования. Возможно было продлить право пользования землей, но уже на праве аренды.

Право застройки могло отчуждаться свободно, без согласия коммунотдела. Некоторые ограничения отчуждаемости были установлены в отношении жилищной кооперации, когда отчуждать право застройки можно только в пользу рабочего жилищно-строительного кооперативного товарищества, но такое ограничение было связано с особым, льготным режимом пользования участком, хотя и затрудняло получение реального кредита.

Принцип неизменности арендной платы был реализован в СССР путем введения ренты, которая, по-видимому, является лучшим механизмом установления возмездности для государственных и муниципальных земель.

По окончании договора коммунотдел должен был возместить застройщику полную стоимость возведенных им строений, что шло впереди других европейских законов.

Право застройки было неотменимо и прекращалось только в случае гибели участка, а также изъятия с возмещением для других нужд, и переходило по наследству. В случае отречения застройщика или его наследников от права застройки право переходило к коммунотделу, а кредиторы застройщика могли требовать продажи права застройки с публичных торгов.

В заключение следует отметить, что уже отмеченное нами сходство права застройки в СССР с подрядом не случайно. Аналог этому праву надо искать не в дореволюционном праве застройки, а в сдаче в оброчное содержание так называемых казенных статей - земель и других угодий (устав о казенных оброчных статьях, Свод Законодательства VIII, ч. 1). Такая сдача осуществляется тоже "для усовершенствования сельского хозяйства и для вящих успехов промышленности", а не в частных интересах владельцев. Эта часть законодательства также переполнена обязанностями - строить (ст. 48), страховать (ст. 55), сдавать в исправности (ст. 56). Право застройки в СССР - обязанность. Аналог ему можно найти в Уставе о казенных оброчных статьях, правоотношениях между застройщиком и казной, проникнутых публично-правовым элементом.

Те формы сдачи казенной земли под застройку, которые существовали там, распространены на всякую сдачу земли под застройку, из lex specialis они превратились в lex generalis, параллельно превращению фиска в верховного распорядителя всего земельного фонда.

Возможность обратного действия норм закона о праве застройки

Для того, чтобы закончить обсуждение проблем, связанных с правом застройки, необходимо коснуться еще одного вопроса, особенно важного для современной России: может ли право застройки задним числом быть распространено на отношения между собственниками земли и строений, возникшие до принятия закона о праве застройки?

В общем случае принятие изменений в гражданское законодательство, имеющих обратную силу, является крайне нежелательным, т.к. они противоречат принципу свободы договора и, улучшая положения одной из сторон, ухудшают положение другой. Однако в определенных ситуациях государство вынуждено в интересах всего сообщества принимать такие меры, которые призваны выправить сложившиеся в обществе перекосы. Главное, чтобы принятые меры были разумными, продуманными и не создающими перекоса в другую сторону.

Как уже говорилось, принятие законов о праве застройке было призвано защитить арендаторов земельных участков как слабую сторону, оказавшуюся фактически бесправной перед произволом земельных собственников. Естественно, при их принятии обсуждался и вопрос о том, чтобы не только предотвратить бедствия в будущем, но и исправить уже существующие проблемы.

Хотя российский закон о застройке устанавливал только будущие отношения, он был дополнен специальным законом, устанавливающим некий компромисс между землевладельцами и арендаторами земли, и несколько улучшающим положение арендаторов по ранее заключенным договорам.

Новая власть, введя право застройки при НЭПе, не признала действия дореволюционных договоров застройки права застройки: ведь строения были уже возведены, и никакой выгоды для государства от признания старых договоров не было. Не распространялись нормы права застройки ни полностью, ни частично и на пользование участком на других правах.

Особенностью настоящего периода в России является особый порядок восстановления частной собственности в сфере недвижимости, обратный историческому. Первоначально недвижимостью считалась только земля (строение считалось движимым имуществом), и только постепенно понятие недвижимости было распространено на строения - т.е. строение долго рассматривалось как простая принадлежность земельного участка.

В России в настоящее время движение идет в обратную сторону - от строения к земле. Согласно ГК РФ (п. 1 ст. 652) собственник или арендатор строения приобретает и право аренды некоторого прилегающего земельного участка, необходимого для функционирования строения - т.е. земельный участок фактически является принадлежностью строения. Однако условия аренды этого земельного участка весьма не определены, поэтому не исключена ситуация, что в один прекрасный день собственник земельного участка может поддаться искушению использовать свое положение для неоправданного повышения арендной платы, т.е. поставить владельца строения в такое бесправное положение, для выхода из которого и были приняты законы о праве застройки.

Поэтому вопрос о распространении режима, предусмотренного правом застройки, на земельные участки, фактические являющиеся принадлежностью строений, может оказаться крайне важным для будущих экономических отношений в России. Пока земля принадлежит государству и муниципалитетам, принятие такого решения не ущемляет ничьих интересов и создаст устойчивую правовую базу как для пользования землей, так и для оборота земельных участков и строений, в то время как после перехода земельных участков в частную собственность проблема может оказаться неразрешимой.

Литература

Ельяшевич. Продажа строений на чужой земле // Вестн. гражд. права. 1916. №1. С. 75.

Загряцков М.Д. Коммунальный банк и его роль в деле восстановления города // Право и жизнь. 1922. №2.

Загряцков М.Д. Право застройки и жилищный вопрос // Право и жизнь. 1922. №1. С. 61.

Исаченко В.Л. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария рус- ских гражданских законов. СПб., 1914. Т. II. С. 470-496.

Опыт законодательного творчества германской социал-демократии // Революция права. С. 119-130.

Пажитнов К.А. Жилищная кооперация и кредит // Городское дело. 1915. №10.

Платонов В. Банковский кредит и жилищное строительство // Строительная промышленность. 1925. №12. С. 882-883.

Раевич С.И. Новое в законодательстве о праве застройки // Еженедельник советской юстиции. 1924. №51.

Фрейтаг-Лиринговен. Право застройки и реальный кредит // Журнал министерства юстиции. 1915. №7.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100