написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее

Курин Ю.Г., депутат Государственной Думы ФС РФ, заслуженный юрист РФ

О значении института государственной регистрации недвижимого имущества в современном обществе сказано немало.

Всем известно, что государственная регистрация используется государством, в первую очередь, в качестве действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости. Стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей любому заинтересованному лицу получать достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта. Ни для кого не является секретом и тот факт, что прозрачность и гласность сделок с недвижимостями, обеспечиваемая посредством их фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество, существенно облегчает деятельность различных государственных органов. Например, службы судебных приставов при реализации своих функций опираются на данные Единого реестра, получая из него необходимые сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица.

Однако не многие задумывались над вопросами возникновения и развития этого института, не интересовались его исторической судьбой и той ролью в жизни общества, которую он играл на протяжении многих столетий существования человеческой цивилизации.

По нашему мнению, возвращение к истокам всегда благоприятно, оно помогает лучше осмыслить и понять настоящее. И именно сейчас, когда мы задаем себе множество вопросов, касающихся реформирования российской системы регистрации прав на недвижимое имущество, повышения ее надежности и эффективности в сторону защиты прав граждан и прав инвесторов, для нас будет чрезвычайно полезным ретроспективный взгляд, направленный в сторону зарождения и генезиса этого правового и экономического явления.

Вглубь истории

Итак, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, несмотря на относительно недавнюю реанимацию в российской правовой действительности, имеет длительную историю существования в мировой юридической практике.

Первые отличия в обороте движимых и недвижимых вещей появились в праве новых народов. Чрезвычайно развитое и до сих пор современное римское право не знало коренных отличий в правовом режиме этих двух категорий имущества. Существовавшие незначительные различия состояли лишь в сроках приобретательской давности.

Право же новых народов на протяжении средних веков являет двойственность системы вещных прав. Недвижимое и движимое имущество в этот период - две совершенно самостоятельные категории объектов. Отличия объектов недвижимых состоят в особых правилах закрепления прав на эти объекты и в наличии дополнительных требований к процедуре оформления сделок с этим имуществом. Так, переход прав на недвижимое имущество обставлен рядом различных и довольно сложных формальностей (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung). Кроме того, на землевладельце лежат различные материальные ограничения: отчуждение недвижимости нуждается часто в согласии со стороны разных лиц (сюзерена, ближайших родственников и т.д.) Одним словом, правоотношения по недвижимости значительно отличаются от правоотношений по движимому имуществу.

Впоследствии, вместе с ослаблением феодальных, общинных связей, развитием экономического оборота, все в большей степени выявлялось особое значение недвижимостей как важнейших объектов национального обладания, что означало еще большее углубление отличий в правовом регулировании оборота движимого и недвижимого имуществ.

Как известно, римское право для передачи прав на имущество требовало как для движимостей, так и для недвижимостей только одного - передачи вещи, traditio. Такая передача только тогда переносила право собственности на имущество, когда лицо, передающее вещь, являлось ее настоящим собственником. Если же вещь переходила в обладание другого лица из рук несобственника, то собственник всегда мог истребовать ее обратно посредством виндикации.

В средние века римская tradicio уже не соответствовала более интенсивному экономическому обороту, т.к. последовательное проведение виндикационного принципа создавало бы общую неуверенность: покупатель вещи никогда не мог быть уверен в том, что он стал ее собственником. Поэтому на смену указанному принципу пришло германское начало "Hand muss Hand wahren" ("Рука за руку отвечает" - нем.), дававшее право "бесповортной" собственности - оно предоставляло добросовестному приобретателю надежную защиту его интересов, а также не нарушало права прежнего собственника, который мог компенсировать потерю своей собственности путем взыскания убытков.

Закрепив в кодифицированном акте правило "Нand muss Нand wahren", отличное от римского права, разрешавшего коллизию прав и интересов собственника и добросовестного приобретателя, Германское гражданское уложение впервые ввело в правовою доктрину фигуру добросовестного приобретателя. Римские частноправовые принципы "где мою вещь нахожу, там ее и виндицирую", "никто не может передать другому большего права, чем сам имеет" перестали иметь абсолютный характер. В соответствии с §932 Германского гражданского уложения приобретатель становится собственником движимой вещи и в случае, когда вещь не принадлежит отчуждателю, за исключением случаев, когда приобретатель действовал недобросовестно в то время, когда должен был приобрести право собственности.

Интересно, что распространение в гражданском праве принципа "Hand muss Hand wahren" не обходилось без возражений. Так, особо примечательным в истории является энергичный протест известного германского криминалиста Биндинга, который посвятил этому брошюру. По мнению Биндинга, это правило вступает в коллизию с задачами уголовного права (оно благоприятствует всякого рода растратам) и вообще противоречит справедливости: нет решительно никаких основании предпочитать добросовестного приобретателя собственнику, который ведь также является добросовестным приобретателем и притом более ранним. Не менее горячо порицает это начало и А.Менгер, который усматривает в нем некую "постоянно действующую экспроприацию ради обеспечения свободы торгового обмена". Однако все вышеупомянутые протесты оказались бессильными перед всеобщим стремлением к созданию более прочного оборота.

Та же потребность в прочности и уверенности оборота вызвала радикальные реформы и в области установления прав на недвижимости.

Цивилизованный подход

Как уже упоминалось, в римском праве господствовало начало полной бесформальности всяких сделок на недвижимости, переход права собственности на землю мог быть осуществлен посредством простой, лишенной всяких форм передачи ее, а установление сервитута или залогового права - даже без всякой передачи, путем простого договора между двумя лицами, договора никому не известного и не видимого.

Потребности развивающегося поземельного кредита не обеспечивались началами римской бесформальности и вызвали создание новых форм оборота недвижимого имущества в виде института поземельной, или вотчинной, записки.

Отсутствие ясной возможности установления вещных прав на недвижимое имущество прежде всего неблагоприятно отражалось на поземельном кредите. Лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, никогда не было уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и если давались, то, разумеется, на весьма невыгодных для кредитополучателя условиях. Для облегчения оформления ссуды необходимо было создать какую-либо гарантию для кредиторов.

И вот для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. возникает в Европе институт ипотечной записки, или ипотечных книг. Теперь всякое закладное право имело свою юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было зафиксировано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных сторон.

С течением времени содержание этих ипотечных книг расширилось: теперь в них отражались не только закладные права, но любые вещные права на недвижимость вообще. Ввиду этого в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а вместе с тем оборот недвижимости стал основываться на совершенно новых принципах.

В целом основы нового строя сводились к следующему. Поземельные книги должны были представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости, входящей в состав данного округа. Для достижения этой цели устанавливалось правило, согласно которому каждый акт, имеющий вещно-правовое значение (передача собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получал юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимости (или иначе - принцип внесения). Но поскольку полная уверенность для третьих лиц могла быть создана только в том случае, если они полностью полагались на сообщения поземельных книг, то принцип публичности дополнялся принципом достоверности. Из него следовало, что заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но когда она исправлена, запись в ней считается истинной.

Разумеется, эти общие принципы поземельной записки не везде осуществлялись в полной мере. Более совершенным считается порядок, принятый в Германии. Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентировались Положением о поземельных книгах от 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги велись специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимались регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входила проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и независимых при принятии решений.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно Германскому Гражданскому Уложению была построена на следующих принципах:

1) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге;

2) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист;

3) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка;

4) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше.

Действие поземельных книг распространялось на округа, на территории которых находились земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляла собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.

Любая запись в поземельной книге считалась истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влек за собой определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждалась несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен был получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и была ошибочной, она вносилась с согласия лиц, которые могли понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.

Кроме того, в поземельную книгу могли вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые позволяли покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегали иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, было недействительно.

Таким образом, можно сделать вывод, что сложившаяся в Германии система государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи) обеспечивала высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.

Решения разных стран

В качестве другого примера действующей системы регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно привести регистрационную систему Испании. Здесь регистрационная система была введена Законом об ипотеках 1861 г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость. В этом документе регистрировались права собственности на недвижимое имущество, а также другие вещные права, их ограничения и обременения. Он велся по регистрационным округам, которые не соприкасались между собой и совпадали с границами административных территорий Испании.

Реестр состоял из нескольких специальных книг, которые нумеровались и визировались судьей. Форма и порядок ведения этих книг определялись министерством юстиции Испании. Сам реестр вели особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчинялись только закону и были независимы от государства, в том числе и в вопросе финансирования.

Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрировались в реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрировались на отдельном листе в хронологическом порядке - таким образом фиксировался процесс перехода прав на недвижимость. Законным являлся только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежало только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость были недействительны. На регистратора была возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действовал принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество была открыта для заинтересованных лиц.

Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):

1) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

2) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист;

3) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;

4) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;

5) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право;

6) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законными.

Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован.

Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не являлась обязательной, но с другой стороны, она была довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивался с уже упоминавшимся принципом непротиводействия.

Еще большего совершенства, чем в Европе, с точки зрения соединения прочности и подвижности, поземельный оборот на недвижимость достиг в знаменитой системе Торренса, принятой в Австралии и распространившейся оттуда на некоторые другие страны за пределами Европы. Система Торренса - это система регистрации прав, предусматривающая защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации. Она была введена в Южной Австралии еще в 1857 г. и названа по имени своего создателя.

Основные постулаты системы Торренса следующие: система предусматривает обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. В основе системы Торренса лежит принцип "неоспоримости прав", в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости.

Впрочем, регистрационные записи, единожды внесенные в реестр, могут и измениться. Если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении, добросовестным приобретателем он считаться не может. И бывший собственник вправе потребовать восстановления своих прав.

Кроме того, своих прав может лишиться даже добросовестный приобретатель! Такое становится возможным в случае, когда права добросовестного приобретателя вступают в конфликт с "преимущественными правами", которые предусмотрены в специальном перечне и для легитимации которых не требуется регистрация. Например, речь может идти о преимущественном праве удержания имущества за неуплату налогов.

Одно из основных требований "классического Торренса": после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб прав добросовестного приобретателя недвижимости не допускается. Даже если права были утрачены в результате мошенничества при перерегистрации или подделке документов.

Важная деталь, о которой уже говорилось выше, - приобретатель должен приобрести имущество на основании возмездной сделки. В системе Торренса менее защищенными являются права тех, кто получил имущество в качестве подарка или наследства. Но если добросовестными являлись и покупатель и бывший собственник, а все дело спутал регистратор? Пострадавшие обязательно получали компенсацию. Более того, они ее могли получить даже в том случае, если регистрационные органы были и не виновны.

На шаг позади Европы

Переходя к анализу становления норм о регистрации прав на недвижимое имущество в России, следует принять во внимание длительный период отсутствия самого института недвижимого имущества в советском государстве, а значит, и необходимости каким-либо образом регулировать оборот недвижимых вещей.

Сердцевину современного законодательства РФ о регистрации прав на недвижимое имущество составляет наследие дореволюционного российского права и тот позитивный опыт, который был накоплен за многие столетия зарубежными странами.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России. Наше отставание было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране. Так, отсутствовали гарантии публичной власти в сфере отчуждения недвижимости, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на нее, существовавшая же информация была малодоступна.

Оборот недвижимости в русском дореволюционном праве совершался посредством так называемого крепостного порядка. Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14 марта 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах: крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи по факту сделки отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная система имела ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:

1) отсутствие единой законодательной системы;

2) значительное количество противоречащих друг другу норм;

3) недостаточная гласность в сфере установления земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5) излишняя сложность и дороговизна процедуры.

Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881 г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова "вотчинный" связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами). Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы, как "установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности".

Основными принципами предложенного порядка назывались:

1) "начало внесения" - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;

3) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

4) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

5) принцип старшинства, который предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений - "вотчинных установлений", в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. Он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии. Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за ней революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

Российская действительность

Что касается современного национального законодательства, то регистрация прав на недвижимое имущество и защита прав добросовестного приобретателя осуществляется в нашей стране посредством норм, закрепленных в положениях ФЗ от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и положениях Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Настоящее российское законодательство в ст. 301 ГК РФ предусматривает возможность изъятия собственником своего имущества из чужого незаконного владения посредством предъявления виндикационного иска. Виндикационным признается иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об изъятии имущества в натуре. Виндикационным иском защищается право собственника в целом, т.е. все правомочия собственника, поскольку он предъявляется в тех случаях, когда нарушены права владения, пользования, распоряжения одновременно.

Незаконное владение означает, что лицо владеет имуществом без какого-либо основания или владеет им по порочному основанию, не охраняемому законом. Незаконным владельцем является и лицо, ранее владевшее имуществом на законном основании, если это основание в дальнейшем отпало (например, истечение срока договора имущественного найма).

Незаконным владельцем является лицо, похитившее вещь, присвоившее находку, приобретшее вещь у лица, не управомоченного на ее отчуждение, и т.п. При этом не требуется, чтобы лицо, приобретшее вещь, было виновным (хотя бы в форме неосторожности). Достаточно, чтобы основание владения было объективно незаконным.

Единственным подтверждением законности владения недвижимым имуществом является наличие акта его государственной регистрации.

Таким образом, для того, чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям необходима регистрация этих прав. Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права. Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства.

Государственной регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, а также их ограничение (обременение), переход и прекращение. Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Кроме того, указанным федеральным законом установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, действительность которых поставлена в зависимость от наличия такой регистрации. Самостоятельное требование о регистрации сделок по переходу прав на недвижимое имущество, помимо регистрации прав и обременений, следующих из них, предусматривается по причине того, что за заключением договора не всегда следует переход прав на имущество, ставшее объектом такого договора. И это объяснимо, ведь далеко не каждое обязательство, принимаемое на себя каким-либо лицом, находит свое исполнение.

Необходимо заметить, что длительное время для разрешения конкретных конфликтов между собственниками и добросовестными приобретателями, приобретшими свое имущество от лица, неуправомоченного к отчуждению, суды общей юрисдикции и арбитражные суды использовали нормы ст. 167 ГК РФ. Применение ст. 167 ГК давало возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению имущества недействительными, и требовать возврата полученного в натуре не только тогда, когда речь шла о первой сделке, совершенной с нарушением закона, но и тогда, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок.

Граждане, пострадавшие в результате принятия судами подобных незаконных решений, обратились в конституционный суд с жалобами на нарушение их конституционных прав и свобод положениями п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. По результатам рассмотрения дела Конституционным судом РФ 21.04.03 было принято постановление, в котором была подтверждена конституционность норм ст. 167 ГК РФ.

Конституционный суд, опираясь на системное толкование группы норм ГК РФ, установил, что положения ст. 167 не противоречат Конституции РФ и не огранивают прав добросовестного приобретателя, поскольку вообще не могут распространяться на добросовестного приобретателя, а права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, предусмотренные ст. 302 ГК РФ.

Под стрелами критиков

В адрес действующей в России схемы регистрации очень часто слышатся упреки. Их общий смысл сводится к тому, что критикующие указывают на то, что во всем мире принято регистрировать либо сами права, либо сделки по их передаче, тогда как российское законодательство основывается сразу на двух указанных схемах.

Действительно, на основании анализа всех существующих мировых регистрационных систем на настоящий момент можно выделить два базовых способа регистрации правоотношений в сфере недвижимости. Первый состоит в регистрации сделок (документов). Он распространен, например, в США. Здесь государство лишь регистрирует и хранит договоры, обеспечивает их общедоступность. Для установления прав какого-либо лица на объект недвижимости заинтересованному лицу придется изучить все предшествующие договоры. Указанная система обуславливает существование таких частных фирм, которые обеспечивают за вознаграждение "чистоту титула", то есть за определенную плату занимаются отслеживанием "цепочек" договоров, через которые "прошел" объект и при возникновении проблем компенсируют ущерб в оговоренных пределах. Система, работающая в США, не гарантирует сохранения прав на имущество, трудна для автоматизации и дорога (проверку приходится проводить каждому новому собственнику).

Второй базовый способ - регистрация прав на недвижимость. Подобные системы в настоящее время действуют в большинстве стран мира, в том числе в Европе. При регистрации прав государство гарантирует, что все прежние сделки действительны, а зарегистрированный собственник является истинным в силу закона (если он приобрел недвижимость добросовестно). Иначе говоря, заинтересованному лицу приходится проверять сведения только об одном - зарегистрированном - собственнике. Вполне очевидно, что система регистрации прав требует значительных усилий на начальном этапе, когда необходимо удостовериться в "чистоте" прав первого регистрируемого собственника. Впоследствии же система становится быстродействующей, эффективной, самоокупаемой. Главное же - она обеспечивает гарантию имущественных прав: ты зарегистрирован - значит, ты, как добросовестный приобретатель, есть безусловный собственник.

Тем не менее, на взгляд авторов, российская система, предусматривающая, помимо регистрации права, регистрацию сделок по переходу прав на недвижимость, нисколько не умаляет прав и интересов приобретателей и отчуждателей недвижимого имущества, а скорее, предполагается законодателем в качестве дополнительной гарантии законности перехода прав и обременений на конкретный объект. Ведь наличие подтвержденного в законном порядке договора усиливает уверенность приобретателя в законности получаемого им права.

Защита интересов добросовестного приобретателя в национальном законодательстве преследуется положениями ст. 302 ГК РФ, которая закрепляет изъятие из общего правила, установленного ст. 301 ГК РФ, предусматривая случаи, когда собственник не может истребовать свою вещь из чужого владения. Более того, при этих обстоятельствах право собственности прекращается у бывшего собственника и возникает у владельца. Защита интересов добросовестного приобретателя производится по принципу ограниченной виндикации. Ограниченная виндикация применяется лишь в отношении добросовестного незаконного приобретателя, который возмездно приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать. Законодатель решает вопрос об истребовании вещи у добросовестного приобретателя в зависимости от того, как приобретена вещь - возмездно или безвозмездно. Согласно ч. 2 ст. 302 ГК РФ, при безвозмездном приобретении имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Нередко указанное правило закона истолковывается в литературе и на практике в том смысле, что вещь может быть изъята собственником у любого безвозмездного приобретателя, например, у одаряемого, к которому вещь поступила от добросовестного возмездного приобретателя. С этим, конечно, нельзя согласиться. По сути дела такое расширительное толкование закона лишает добросовестных возмездных приобретателей, ставших собственниками имущества, права дарить имущество, передавать его по наследству и т.д., т.е. вводит не основанные на законе ограничения права собственности. Сторонники этой точки зрения не учитывают того, что правило ч. 2 ст. 302 ГК РФ рассчитано на случаи, когда отчуждатель не управомочен на отчуждение вещи. Если же сам отчуждатель стал собственником вещи, то уже не имеет значения, на каких условиях он передает вещь третьему лицу.

Решение вопроса о том, в каких случаях собственник может истребовать свое имущество, а в каких случаях оно остается у добросовестного приобретателя, в литературе нередко объясняют тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный выбор контрагента, которому он решил доверить свое имущество. Собственника, однако, далеко не всегда можно упрекнуть в какой-либо неосмотрительности. Поэтому предпочтительнее конструкция "наименьшего зла", в соответствии с которой коллизия интересов собственника и добросовестного возмездного приобретателя решается в зависимости от того, кто из них имеет больше возможностей защитить свои имущественные интересы, если вопрос об отобрании самой вещи будет решен в пользу другого.

Так, отказывая собственнику в виндикации имущества, выбывшего из обладания по воле первого, законодатель учитывает, что собственник, как правило, знает то лицо, которому он вручил свое имущество и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки, если ему будет отказано в возврате вещи. По сравнению с ним добросовестный возмездный приобретатель, в случае отобрания у него вещи, находился бы в худшем положении, ибо он, как правило, меньше знает то лицо, у которого он приобрел вещь и, соответственно, имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив, в случае выбытия вещи из владения собственника помимо его воли в лучшем положении, в смысле возможности возмещения убытков, оказывается уже добросовестный возмездный приобретатель. В отличие от собственника, у которого в этой ситуации вообще нет контрагента, приобретатель имущества имеет хоть какое-то представление о лице, у которого он купил вещь. По этой причине вещь возвращается собственнику, а добросовестному возмездному приобретателю предоставляется возможность покрыть возникшие у него убытки за счет продавца.

Ранее закон устанавливал несколько случаев, когда виндикация не допускалась, несмотря на то, что вещь вышла из обладания собственника помимо его воли. "Истребование имущества по основаниям, указанным в части первой настоящей статьи, не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений" (ч. 2 ст.152 ГК РСФСР 1964 г.).

Сейчас гражданское законодательство не предусматривает таких исключений, хотя, по смыслу закона, они объективно существуют. В этих случаях в интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограниченной виндикации.

Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретателем, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, управомоченным на это. Такое положение может иметь место при обращении взыскания на имущество должника путем наложения ареста и продажи имущества (ст. 358 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Порядок продажи имущества при исполнении судебного решения регулируется ст.ст. 398, 399, а также другими статьями Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Поправки под вопросом

В настоящее время предлагаются различные методы повышения степени гарантированности прав на приобретенную недвижимость.

В первую очередь, предлагается ввести некую презумпцию добросовестности приобретателя недвижимости, основывающуюся на записи в реестрах. Суть такой "презумпции" состоит в неоспоримости права собственности лица, чье право зарегистрировано в реестре. То есть речь идет о неоспоримости реестровой записи.

Далее предлагается внести изменения в ст. 302 ГК РФ. Суть этих изменений состоит в том, чтобы дать возможность суду на основе ст. 302 ГК РФ защищать права добросовестного приобретателя не в тех случаях, когда собственность выбыла из владения собственника помимо его воли, а во всех тех случаях, когда он приобрел это имущество у неуправомоченного лица, совершенно независимо от того, каковы были причины выбытия этого имущества из обладания собственника.

Однако необходимо учитывать, что для принятия таких норм права отсутствует конституционное обоснование. Дело в том, что Конституция в ст. 35 гарантирует именно право собственности, а не добросовестное владение (или стабильность гражданского оборота), и предлагаемые меры напрямую ослабляют конституционные гарантии интересов собственника. Кроме того, как справедливо было замечено виднейшими российскими цивилистами К.Скловским и А.Маковским, защита оборота как задача, стоящая перед судом, не сформулирована не только в Конституции, но и в ГК РФ. Оборот не может рассматриваться ни благом, ни правом, являющимися объектами гражданско-правовой защиты. Оборот как таковой не принадлежит никому, а позиция участника оборота также не может рассматриваться ни как благо в смысле ст. 11 ГК РФ, ни как право в смысле ст. 150 ГК РФ. Поэтому в такой ситуации очень сложно найти легальное обоснование предлагаемых поправок. И вполне вероятно, такие поправки в самое ближайшее время после их внесения будут признаны неконституционными.

Кроме того, внесение таких поправок предполагает, по мнению их авторов, создание специального государственного фонда, из которого будут компенсироваться потери пострадавших собственников. К сожалению, и это предложение не проходит проверки на его юридическую обоснованность. Возникает вопрос: какова правовая природа таких компенсаций? Сегодня, когда закон в некоторых случаях защищает добросовестного приобретателя, он не дает собственнику никаких компенсаций. В законе отсутствуют основания для выдачи в виде компенсации каких-либо, где-то аккумулированных средств.

Если говорить об экономической целесообразности укрепления гражданского оборота, то надо иметь в виду, что укрепление позиций одной из сторон правоотношения (приобретателя), а значит и ослабление позиций другой стороны (собственника), не может благоприятно отразиться на устойчивости гражданского оборота.

По мнению авторов, и в существующем на данный момент гражданском законодательстве присутствует ряд институтов, направленных на восстановление прав добросовестного приобретателя. К ним, безусловно, относится и реституция. Пострадавший добросовестный приобретатель вправе истребовать все полученное по сделке с лица, передавшего ему недвижимость с "небезупречным" прошлым. А предлагаемый механизм государственных компенсаций с большим успехом может быть заменен институтом страхования финансовых рисков. Частный сектор страхования, который уже начал успешно складываться, будет лишен всех недостатков государственной системы компенсирования: коррупционности и волокиты.

Курин Юрий Геннадьевич с 1977 по 1987 служил в органах прокуратуры Иркутска и Иркутской области. В 1987-95 гг. - заведующий государственно-правовым отделом администрации Иркутской области, заведующий правоохранительным отделом администрации Иркутской области, председатель государственно-правового комитета администрации Иркутской области. В 1995-97 гг. - заместитель главы администрации - начальник государственно-правового департамента администрации Иркутской области. Председатель Восточно-Сибирской межтерриториальной коллегии адвокатов "Сибирский юридический центр", президент Иркутской областной гильдии участников антикризисного (арбитражного) управления предприятиями. Заместитель руководителя общероссийской общественной организации "Юристы за права и достойную жизнь человека". С 1999 г. депутат Государственной Думы РФ. Член координационного совета "Союза правых сил", член Федерального политсовета партии "Союз Правых Сил", Председатель Иркутского регионального отделения партии "Союз Правых Сил". Автор более 130 статей по юридической и политической тематике. Советник юстиции. Почетный адвокат РФ, Заслуженный юрист РФ. Имеет государственные награды.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100