написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Полномочия субъектов вещных прав по передаче военного имущества в аренду

Иванов А.Л., заместитель Главного военного прокурора, генерал-лейтенант юстиции

Анализ практики прокурорского надзора военной прокуратуры за соблюдением Конституции РФ и исполнением законов в войсках и органах военного управления свидетельствует, что вопрос исполнения законодательства об обеспечении сохранности федеральной собственности является наиболее проблемным в ходе проводимого реформирования.

Именно с ним связано подавляющее большинство совершаемых воинскими должностными лицами нарушений законов, количество которых постоянно увеличивается. Если в 2001 г. выявлено около 7,5 тыс. таких нарушений, то в 2002 г. - уже около 8,5 тыс., а только за первую половину 2003 г. - почти 5,5 тыс. Из них около 80% составляют правонарушения, связанные с незаконной передачей военного имущества в пользование коммерческим организациям и физическим лицам, не имеющим отношения к Вооруженным Силам РФ. В 2001-03 гг. выявлено более 16 тыс. таких нарушений, в связи с чем военными прокурорами в отношении виновных лиц возбуждено свыше 1000 уголовных дел, командованию внесено почти 3 тыс. представлений об устранении нарушений законов, по результатам рассмотрения которых к дисциплинарной ответственности привлечено около 6 тыс. воинских должностных лиц, а к материальной - более 8,5 тыс.

Наиболее распространенными среди нарушений, связанных с неправомерным распоряжением военным имуществом, прежде всего недвижимым, являются нарушения установленных законодательством порядка и правил сдачи военного имущества в аренду:

  • передача балансодержателями объектов недвижимости в пользование сторонним организациям, как правило, коммерческим структурам и индивидуальным предпринимателям, без какого-либо оформления арендных отношений и заключения договоров аренды.
  • передача воинскими должностными лицами недвижимого военного имущества во временное возмездное пользование сторонним организациям без оформления арендных отношений, но с заключением иных видов гражданско-правовых договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (возмездного оказания услуг, хранения, поручения, агентского, доверительного управления);
  • заключение договора аренды ненадлежащим арендодателем (балансодержателем, органом военного управления или квартирно-эксплуатационным органом) без ведома (разрешения) собственника военного имущества;
  • передача балансодержателем помещений, зданий и сооружений в пользование сторонним лицам до заключения с ними Минимуществом России договора аренды.

В связи с изложенным, представляется необходимым обратиться к вопросу о правомочиях органов военного управления, воинских частей, организаций, учреждений и предприятий Минобороны России - субъектов вещных прав по сдаче в аренду военного имущества.

Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду предоставлено (принадлежит) его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Поскольку сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом, то указанная норма отражает одно из правомочий, составляющих субъективное право собственности, - право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Арендодателями могут выступать также лица, уполномоченные собственником или законом сдавать имущество в аренду. Закон к таковым, в первую очередь, относит государственные и муниципальные унитарные предприятия - коммерческие организации, не наделенные правом собственности на закрепленное за ними собственником имущество (ч. 1 ст. 113 ГК РФ), но обладающие в отношении последнего иными вещными правами - хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ). Содержание каждого из указанных правомочий отражает волю собственника - делегировать созданным им предприятиям часть своих прав по пользованию и распоряжению принадлежащим собственнику имуществом, закрепленным за этими предприятиями.

Возможность обременения правом хозяйственного ведения законом предусмотрена только в отношении имущества, находящегося в государственной либо в муниципальной собственности. Решение об этом принимает при создании государственного или муниципального унитарного предприятия соответственно собственник государственного (муниципального) имущества - уполномоченный на то государственный орган или орган местного самоуправления (ст. 114 ГК РФ). Субъекты права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия собственника, остальным принадлежащим им имуществом они распоряжаются самостоятельно, в том числе могут сдавать в аренду (ст. 295 ГК РФ).

Правом оперативного управления может обременяться только государственное имущество, отнесенное к федеральной собственности. Решение об этом принимается Правительством РФ, которое в случаях, предусмотренных законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, на базе федеральной собственности может образовать федеральное казенное предприятие (ст. 115 ГК РФ). Будучи основанным на праве оперативного управления, оно вправе передать в аренду закрепленное за ним государственное имущество (движимое и недвижимое) только с согласия собственника. Вещные права унитарных предприятий, не являющихся собственниками, защищаются законом от их нарушения любым лицом (ч. 4 ст. 216 ГК РФ).

Учреждение не может сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных собственником по смете, т.к. не наделено правомочиями по распоряжению этим имуществом (ст. 298 ГК РФ). Вместе с тем для образовательных учреждений законодателем сделаны исключения из общего правила, установленного ГК РФ. В соответствии со ст. 39 ФЗ от 13.01.96 №12-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об образовании" объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения, которое вправе выступать в качестве арендодателя имущества. При этом для решения вопроса о сдаче в аренду (без права выкупа) государственным или муниципальным образовательным учреждением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков требуется только согласие совета образовательного учреждения. Средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении. Аналогичные нормы содержатся в ст. 27 ФЗ от 22.08.96 №125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

В этой связи нельзя согласиться с мнением Е.В.Рысс1, которая полагает, что "указанные положения вступают в противоречие с нормами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и даже Конституцией".

В обоснование своей позиции она приводит ссылки на ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, а также на положения ст. 9 ФЗ от 12.01.96 №7-ФЗ "О некоммерческих организациях" о том, что права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии с ГК РФ. Кроме того, Е.В.Рысс считает, что передача образовательным учреждением закрепленных за ним помещений в аренду не соответствует целям создания некоммерческой организации, декларированным в ст. 2 указанного закона, и нарушает принцип целевого использования имущества, что согласно ст. 298 ГК РФ является основанием для изъятия собственником используемого не по назначению имущества.

Между тем, как справедливо полагает М.И.Брагинский2, признание приоритета ГК по отношению к другим законам не только не исключает, но, напротив, предполагает широкую законотворческую деятельность в сфере гражданского права на разном уровне. При этом ГК проявляет различное отношение к названным в нем правовым актам. В одних случаях он конкретизирует и прямо развивает принцип, закрепленный в ст. 3 ГК РФ. Соответственно в ряде его статей, посвященных, например, договорам, содержится отсылка к законам или иным правовым актам с одновременным признанием приоритета ГК РФ по отношению к ним. В других случаях сам Кодекс содержит норму, допускающую возможность регулировать вопросы в законе или другом правовом акте по иному, чем это сделано в ГК РФ. Очевидно, что все такие случаи должны рассматриваться как отказ Кодекса от своего приоритета.

Именно такое указание содержит ст. 608 ГК РФ, допускающая возможность того, что помимо собственника арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом сдавать имущество в аренду. В рассматриваемом случае закон предоставил образовательным учреждениям право выступать арендодателями находящегося у них в пользовании имущества, следовательно, здесь нет никакой коллизии между ГК РФ и ФЗ "О некоммерческих организациях", с одной стороны, и ФЗ "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", с другой стороны.

Кроме того, закон, признавая осуществление образовательного процесса как некоммерческой функции основной целью образовательного учреждения, в соответствии с положениями ст. 120 ГК РФ одновременно предоставляет ему возможность осуществлять предпринимательскую деятельность, если она предусмотрена его уставом. При этом в ст. 47 указанного закона, содержащей исчерпывающий перечень разрешенных для образовательного учреждения видов предпринимательской деятельности, предоставлено последнему право сдавать в аренду свои основные фонды и имущество.

Вместе с тем, можно согласиться с Е.В.Рысс в том, что целью включения в ФЗ "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" норм, позволяющих образовательным учреждениям выступать арендодателями закрепленного за ними имущества, является оказание им государством поддержки в виде предоставления права и возможности иметь дополнительный источник финансирования их основной некоммерческой деятельности. В этом случае, вероятно, более целесообразно было бы не отступать от общего правила, установленного ч. 1 ст. 607 ГК РФ: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а законодательно закрепить право образовательных учреждений использовать арендные платежи в своих интересах.

Воинские части, органы военного управления и иные организации Минобороны России, за которыми военное имущество закреплено на праве оперативного управления, обладают в отношении этого имущества соответствующими вещными правами.

В роли арендодателя федерального государственного имущества может выступать лишь соответствующий государственный орган исполнительной власти. Согласно Конституции РФ (ст.ст. 71 и 114) федеральная государственная собственность и управление ею находится в ведении РФ и осуществляется Правительством РФ. Оно, в свою очередь, на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" делегировало эти полномочия специально созданному федеральному органу исполнительной власти - Госкомимуществу России (в настоящее время - Минимущество России), которое вправе поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам.

Положением об этом министерстве, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3.06.02 №377, определено, что оно уполномочено осуществлять проведение единой государственной политики в области имущественных отношений, а также управление и распоряжение в пределах компетенции имуществом, находящимся в собственности РФ. Эта компетенция достаточно обширна и охватывает практически все правоотношения, возникающие по поводу управления и распоряжения федеральным имуществом, в том числе арендные, кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий отнесено законодательством РФ к компетенции других органов.

Для выполнения возложенных на него задач и реализации определенных законом функций Минимущество России издает в пределах своей компетенции нормативные правовые акты и методические материалы по вопросам управления и распоряжения федеральным имуществом, дает разъяснения по вопросам их применения.

В соответствии с ФЗ от 21.07.97 №123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (с последующими изменениями) федеральный орган по управлению государственным имуществом получил право создавать свои территориальные органы в субъектах РФ и устанавливать их полномочия (ст. 7).

Следует заметить, что ранее, на основании утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.95 №1190 Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом, от его имени в субъектах РФ действовали органы (комитеты) по управлению государственным имуществом субъектов РФ, которые были наделены правами территориальных агентов Госкомимущества (Мингосимущества) России в части распоряжения федеральным имуществом, в том числе по передаче его в аренду.

Согласно распоряжению Госкомимущества России от 29.08.97 №746-р при создании своего территориального органа Госкомимущество отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта РФ, при этом территориальный орган является правопреемником по вопросам и решениям, касающимся приватизации, управления и распоряжения объектами федеральной собственности, принятым комитетом по управлению имуществом субъекта РФ в период, когда он обладал правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России.

В целях усиления контроля за использованием федеральной собственности территориальным органам Мингосимущества России (за исключением территориальных органов по г. Москве и Московской области в части Балашихинского, Красногорского, Люберецкого, Мытищинского, Одинцовского, Подольского, Химкинского и Щелковского районов) распоряжением Мингосимущества России от 29.10.97 №36-р "О делегировании полномочий по контролю за использованием федерального имущества территориальным органам Мингосимущества России" (с изменениями от 25.11.97) предоставлены полномочия в отношении федерального недвижимого имущества, находящегося на балансе организаций МВД России, Минобороны России, МЧС России, Спецстроя России, СВР России, ФАПСИ, ФПС России, ФСБ России, ФСЖВ России, ФСНП России, ГТК России: по осуществлению контроля за использованием по назначению и сохранностью федерального имущества, а также по контролю за исполнением заключенных договоров аренды.

Распоряжением Мингосимущества России от 18.12.97 №192-р "О делегировании полномочий территориальным органам Мингосимущества России по заключению договоров аренды федерального имущества, находящегося на балансе силовых министерств и ведомств" территориальным органам Мингосимущества России (за исключением органов г. Москвы и Московской области) предоставлены полномочия по сдаче в установленном порядке в аренду высвобождаемых нежилых помещений, находящихся на балансе Минобороны России, ФСБ России, МВД России, ФПС России, ФАПСИ, ФСО России, Спецстроя России, МЧС России, ФСЖВ России, СВР России, ФСНП России, на срок до 5 лет в соответствии со ст. 610 ГК РФ до принятия Правительством РФ или Мингосимуществом России решений по дальнейшему их использованию.

Во исполнение постановления Правительства РФ от 05.01.98 №3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" Мингосимуществом России 23.03.98 издано распоряжение №252-р, которым утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование. Положение определяет порядок оформления передачи в аренду объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на бесконкурсной основе.

При передаче недвижимого имущества в аренду по результатам конкурса (заключение договора на торгах) порядок оформления арендных отношений регулируется соответствующим положением о порядке проведения конкурса на право аренды, утвержденным распоряжением Мингосимущества России от 28.07.98 №774-р.

Необходимо обратить внимание на то, что для отношений аренды военного имущества характерен специфический субъектный состав, а именно особое положение в договоре аренды балансодержателя военного имущества, который практически всегда участвует в договоре на стороне арендодателя либо вообще наделяется собственником правомочиями последнего.

Понятие "балансодержатель" обычно употребляется в договорной практике и нормативных актах. По определению В.Н.Литовкина3, "балансодержатель - юридическое лицо, наделенное вещным правом (оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне балансодержателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязательства арендодателя по договору".

В.В.Витрянский4 считает, что в связи с четким определением новым ГК РФ соотношения правомочий субъекта права хозяйственного ведения и собственника его имущества, фигуре балансодержателя не остается места в арендных отношениях. Начиная с момента введения в действие части первой ГК РФ (с 01.01.95), соответствующие положения Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230, наделявшие комитеты по управлению имуществом полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежавшего государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу, поскольку право распоряжения этим имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного ведения (ст.ст. 294, 295 ГК РФ). Что касается учреждений, то они не вправе, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом, распоряжаться имуществом, закрепленным за ними собственником либо приобретенным на средства, выделенные по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Для того, чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у последнего, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества.

Однако в условиях Вооруженных Сил балансодержатели военного имущества как субъекты вещного права продолжают активно участвовать в арендных отношениях. Они выявляют временно неиспользуемое недвижимое военное имущество, инициируют и согласовывают возможность его сдачи в аренду с вышестоящими органами военного управления и иными компетентными органами, на них возложена обязанность по подготовке проекта договора аренды, а также передача объектов недвижимости арендатору и контроль исполнения последним обязательств по договору. К тому же балансодержатели военного имущества, как правило, сами являются титулодержателями и в этом отношении не связаны с комитетами по управлению государственным имуществом, которые без согласия балансодержателя не вправе распоряжаться, в том числе сдавать в аренду, закрепленное за ними военное имущество.

Особое положение балансодержателей военного имущества находит отражение и в заключаемых Минимуществом России договорах о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Эти договоры имеют типовую форму для всех воинских частей, учреждений и организаций Минобороны России. В них балансодержатель именуется "арендодателем" и указывается, что Минимущество России (именуется "министерством") возлагает на балансодержателя исполнение предусмотренных законом обязанностей арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, устранению его недостатков, выявленных арендатором, и капитальному ремонту за свой счет переданного в аренду имущества.

Таким образом, балансодержатель военного имущества является самостоятельным участником арендных отношений в Вооруженных Силах. В таком качестве его рассматривает и судебно-арбитражная практика. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в одном из постановлений по конкретному арбитражному делу, инициированному Госкомимуществом России, обратившимся с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений, находившихся на балансе первой эксплуатационной комендатуры Минобороны России, указал, что балансодержатель является одним из основных участников договора аренды, т.к. он фактически занимается реализацией договора и ему должна вноситься арендная плата5.

Однако сказанное не должно вводить в заблуждение относительно характера договора аренды военного имущества с точки зрения количества участвующих в нем сторон. Несмотря на участие в нем балансодержателя, сделка является двусторонней, т.к. единственным законным арендодателем остается Минимущество России, даже если в договоре балансодержатель назван арендодателем и ему делегируются некоторые полномочия арендодателя федерального имущества. В этом случае арендодатель по закону и его доверенное лицо - арендодатель по договору выступают в сделке на одной стороне по отношению к другой стороне - арендатору.

Между тем, участие балансодержателя военного имущества в договоре аренды и предоставление ему права подписать договор зачастую используются воинскими должностными лицами для противоправной передачи военного имущества в пользование арендатору до фактического заключения сделки. Они ошибочно полагают ее трехсторонней и после подписания договора балансодержателем и арендатором, вопреки положениям ст.ст. 296, 298 и 608 ГК РФ, считают его заключенным, несмотря на отсутствие подписи законного арендодателя - Минимущества России. Судебно-арбитражная практика подтверждает неправомерность такой позиции. Арбитражный суд г. Москвы по делам №А40-8329/03-77-90 и №А40-34361/02-77-386, суд апелляционной инстанции и Федеральный арбитражный суд Московского округа по делу №А40-34361/02-77-386, рассматривая исковые заявления Заместителя Генерального прокурора РФ - Главного военного прокурора о признании недействительными (ничтожными) договоров о передаче в аренду помещений спортивных сооружений ЦСКА, подписанных только балансодержателем и арендатором, признали оспариваемые сделки двухсторонними, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований прокурора.

Примечания

1. Рысс Е.В. Актуальные вопросы оформления сделок с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. №2-3.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.М., 1998. С. 44-45.

3. Гражданское право России. Ч. 2: Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1997. С. 232.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2002. С. 538.

5. Вестник ВАС РФ. 1997. №10. С. 32.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100