написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

О мерах по эффективному управлению собственностью города Москвы

Толкачев О.М., Первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель комплекса по имущественно-земельным отношениям

Современная Москва - огромный мегаполис, где существует гигантская концентрация промышленных, финансовых, научных и культурных ресурсов. В Москве сосредоточено 9% основных фондов страны. В экономике города действует около 200 тыс. предприятий и организаций с различными формами собственности.

Важнейшей составляющей развития рыночных отношений в Москве является формирование и развитие рынка недвижимости и связанной с ним инфраструктуры: нормативной базы, методов управления недвижимостью, информатизации и т.д.

Правительство Москвы и Комплекс по имущественно-земельным отношениям в его составе немало делают для функционирования и развития рынка недвижимости в столице. В Москве сложилась устойчивая система управления рынком недвижимости. В настоящее время данный рынок имеет все основные составляющие: жилье, нежилые помещения, землю, ценные бумаги. Тесно связан с ним фондовый рынок.

Наиболее динамичным сектором рынка недвижимости является рынок жилья. В городе Москве на 01.01.03 учтено около 39,5 тыс. жилых строений общей площадью жилой части около 196,2 млн м2, или около 3,6 млн квартир. В частной собственности граждан находится около 1,98 млн квартир (свыше 57% жилого фонда).

На территории города находится более 69,4 тыс. нежилых строений (отдельно стоящих и в смешанном фонде) общей площадью свыше 128,5 млн м2. Из них в собственности Москвы находится около 41,8 млн м2 (в федеральной собственности более 60 млн м2).

Политика Правительства города в области имущественных отношений определена в Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 г., утвержденной постановлением Московской городской думы от 18.10.00 №108.

В соответствии с концепцией основными задачами управления недвижимым имуществом являются:

  • увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых объектов собственности, повышения эффективности ее использования;
  • оптимизация структуры собственности города;
  • усиление контроля органов власти за выполнением условий закрепления имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, договоров купли-продажи;
  • совершенствование нормативно-правовой базы управления собственностью, формирование организационных и финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление собственностью.

Стратегия Правительства Москвы по формированию и развитию рынка недвижимости полностью себя оправдала. Традиционные составляющие рынка недвижимости успешно развиваются.

Общий объем поступлений от имущественно-земельных доходов в 2002 г. составил около 21 млрд руб. (в бюджет города поступило 19,5 млрд руб., в федеральный бюджет - более 1,4 млрд руб.). Спланированы сборы текущего года - 23,5 млрд руб. Заложена основа для роста поступлений до уровня примерно в 30 млрд в 2004 г. Стратегическая цель, поставленная Мэром Москвы, - поступления от операций на московском рынке недвижимости должны достичь ежегодного уровня 100-120 млрд руб. и на 50% обеспечить формирование доходной части бюджета Москвы.

Главные стратегические задачи Комплекса по имущественно-земельным отношениям состоят в следующем:

  • обеспечение формирования доходной части бюджета в целях устойчивого и динамичного развития города Москвы;
  • развитие рыночной инфраструктуры и негосударственного сектора экономики;
  • определение социально-экономических стандартов, обеспечиваемых городом для населения;
  • создание благоприятных экономических и организационных условий для функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и среднего предпринимательства;
  • совместимость и объединение баз данных различных городских ведомств в единое информационное пространство и обеспечение оперативного доступа к данным;
  • создание института заказчика на управление городской собственностью и утверждение механизма привлечения управляющих компаний всех форм собственности к работе с городской собственностью.

В рамках Концепции управления собственностью Москвы разработаны рыночные принципы установления ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города. Постановлением Правительства Москвы от 22.01.02 №68-ПП утверждена новая Методика расчета ставок арендной платы, основанная на указанных принципах. С 01.07.02 Правительством Москвы начат переход на новые рыночные принципы управления нежилыми помещениями города, осуществлен переход от административно-распределительной системы на рынке аренды к финансово-экономической системе управления.

Несмотря на то, что для отдельно взятого предприятия повышение арендной платы носит отрицательный характер, в целом для города и бизнеса, а в конечном итоге для жителей Москвы, эта мера положительна и экономически обоснована.

Введение новых принципов в арендные отношения имеет следующие положительные моменты:

  • сокращается разрыв между ставками арендной платы на вторичном рынке нежилых помещений и на рынке муниципальной аренды;
  • включается экономический механизм регулирования использования нежилых помещений в городе, а именно, возможность решения задач вывода промышленных предприятий из центральной части Москвы;
  • ликвидируется возможность присвоения дополнительных доходов, не связанных с основным бизнесом, организациями, получавшими сверхприбыли от субаренды городских помещений;
  • часть доходов от аренды направляется на реконструкцию и капитальный ремонт нежилого фонда;
  • обеспечивается страхование нежилого фонда;
  • при увеличении спроса на выкуп арендованных помещений появляется возможность рационального планирования финансовых потоков от недвижимости и маневра средствами в интересах бюджета города Москвы;
  • возрастает валовой сбор арендной платы за городские нежилые помещения в Москве;
  • возрастает бюджетная эффективность использования нежилого фонда города.

В целях поддержки социально значимых для города категорий арендаторов разработан и утвержден порядок установления льгот по оплате аренды (постановление Правительства Москвы от 24.09.02 №778-ПП "Об утверждении положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города").

Предусмотрено установление льготной арендной платы в широком диапазоне от минимальной, на уровне затрат города на содержание объекта и оформление договора аренды, до 50% от расчетной стоимости аренды (для предприятий малого бизнеса).

Опыт внедрения новой методики расчета арендной платы показал необходимость выработки четких критериев отбора социально значимых для города категорий арендаторов, а также осуществления межотраслевой координации управления имуществом в целях социально-экономического развития города Москвы.

На рынке городской недвижимости собственником, арендодателем и продавцом нежилых помещений выступают Департамент имущества г. Москвы и СГУП по продаже имущества г. Москвы.

Для предпринимателей, в целях облегчения процедуры оформления документов, завершается окончательный переход к оформлению имущественных отношений в едином пакете: передается единый имущественно-земельный комплекс - технологически или функционально связанное имущество, включающее земельный участок, здания и сооружения.

Формирование рынка недвижимости неотделимо от вопросов, связанных с земельной политикой города. Общая площадь земель составляет 109 тыс. га.

Основными направлениями развития и совершенствования земельных отношений в Москве в ближайшие годы являются повышение эффективности использования земельных ресурсов города, создание условий для дальнейшего увеличения социального, инвестиционного, производственного потенциала земли, превращение ее в стабильный фактор экономического роста. Принятие нового Земельного кодекса РФ создает для этого необходимые условия, позволяет решать указанные задачи более эффективно. К настоящему времени в городе создана и постоянно совершенствуется система нормативно-правовых актов по регулированию земельных отношений, позволяющая на должном уровне решать основные вопросы, связанные с эффективным использованием и охраной земель, минимизацией риска вложений в недвижимость. Основу этой системы составляют Устав города Москвы, в соответствии с которым земля является собственностью города, городской закон об основах платного землепользования, закон Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве", федеральные законы о статусе столицы Российской Федерации, разграничении государственной собственности на землю, государственном земельном кадастре, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и некоторые другие законодательные акты. Для обеспечения регулирования земельных отношений и эффективного использования городских земель разработана система государственного земельного кадастра Москвы, которая принята в 2001 г. в промышленную эксплуатацию, а в настоящее время проводятся работы по ее дальнейшему совершенствованию.

В целях повышения эффективности использования земли Москва готовится к переходу на взимание земельных платежей на основе рыночной стоимости земли, в связи с чем Москомземом проведена кадастровая оценка земель города. Данная оценка одобрена Правительством Москвы, и планируемые доходы в 2004 г. по сравнению с 2003 г. составят по земельному налогу - в 1,4 раза до 1,4 млрд руб.; по арендной плате - в 1,8 раза до 16,4 млрд руб.

Реализация в Москве Земельного кодекса РФ и других новых федеральных законов требует осторожности и осмотрительности, учета тенденций и особенностей в развитии города. При этом необходимо соблюсти баланс интересов, определить правильную позицию Москвы при создании современной, не противоречащей федеральному законодательству нормативной базы регулирования городских земельных отношений. В этих целях разработан и принят закон города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".

Закон позволяет реализовать на практике один из важнейших принципов земельного и гражданского законодательства РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Законом устанавливается, что передача прав на находящиеся в собственности города Москвы здания, строения, сооружения, помещения в них осуществляется исключительно с одновременной передачей прав на земельные участки, занимаемые ими и необходимые для их использования.

Правительство Москвы проводит политику поддержки иностранных инвестиций в форме партнерского, долевого участия в инвестиционных проектах. Город вносит вклад в тот или иной проект в виде стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, стоимости объекта недвижимости, стоимости создания инженерной инфраструктуры, подводки коммуникаций, подготовки строительной площадки, а в отдельных случаях выполнения начального этапа строительных работ за счет городского бюджета.

В Москве работает 35 тыс. предпринимательских структур из 170 государств мира, объем накопленных иностранных инвестиций в городе достиг 20 млрд долл. США.

В настоящее время Москва исчерпала возможности расти вширь. В новом Генеральном плане развития города предусмотрено, что столица будет развиваться за счет внутренних резервов. В условиях дефицита городских земель, особенно в центральной части города, Правительством Москвы предусмотрены эффективные меры по выводу промышленных предприятий с указанных территорий и создание на освобожденной территории со сложившейся инженерной инфраструктурой более приоритетных для города проектов с привлечением российского и иностранного капитала.

Привлечение инвестиций является также важнейшим условием динамичного развития земельного рынка города. В настоящее время в реестре конкурсных земельных участков, предназначенных под новое строительство, с полным комплектом исходно-разрешительной документации находятся более 100 объектов коммерческого назначения с различными целями функционального использования.

Москва - не только финансовый и культурный центр, но также и один из крупнейших акционеров на фондовом рынке. Городу принадлежат пакеты акций более чем 500 обществ, среди которых представлены предприятия практически всех отраслей промышленности. В основном это социально значимые и стратегически важные предприятия строительства, сферы обслуживания, транспорта, а также машиностроения и иных отраслей.

С целью упорядочения городской собственности в Москве сформирован Реестр хозяйственных обществ с участием города, а также проведена классификация предприятий по их ведомственной подчиненности. Для эффективного управления собственностью была разработана и внедрена специализированная система анализа финансовой информации, обучены сотрудники курирующих отраслевых департаментов и назначены представителями интересов города в хозяйственных обществах.

Для планирования дивидендного потока Москве, как и любому другому акционеру, требуется определенный объем информации и получение отчетности от акционерных обществ. В этом году Москва впервые получила бизнес-планы предприятий, что позволит оценить перспективы развития наиболее значимых предприятий города. В то же время есть понимание, что в ряде обществ Москве участвовать нет необходимости. И для того, чтобы определить, пакеты акций каких обществ подлежат продаже, а в каких обществах, наоборот, необходимо увеличить долю своего участия, было принято решение приступить к разработке Программы реструктуризации городского инвестиционного портфеля.

Реализация программ Правительства Москвы по развитию фондового рынка и вывода на рынок ценных бумаг предприятий с долей города потребовала адекватного развития и всей рыночной инфраструктуры. Это и институты доверительного управления, и адаптация биржевых механизмов для продажи городских пакетов акций. Так 19 ноября 2002 г. на Московской фондовой бирже состоялся первый публичный аукцион по продаже московского пакета. Это мероприятие оценивается как успешное и мы планируем в дальнейшем систематически проводить подобные аукционы. Для обеспечения возможности доступа на фондовый рынок физических лиц в Москве была создана система фондовых центров, работающих даже с очень скромными пакетами акций и объемами инвестиционных средств.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100