написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1-2 (14-15) Июнь 2003г

Решение жилищной проблемы

Федирко П.С., заместитель Председателя Комитета по экономической политике, предпринимательству и собственности Совета Федерации ФС РФ

Не ошибусь, если скажу, что наличие у человека своего собственного полноценного жилья, являющегося домом, крепостью и тихой семейной гаванью одновременно, - это не роскошь, а атрибут современного общества. Как бы это странно не звучало, именно собственное жилье делает человека свободным, в то же время гарантируя относительную стабильность его жиз-ни.

Право на жилище в нашей стране является конституционным. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим и нуждающимся в жилье оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

К сожалению, в нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема - доступность жилья. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности - отсутствие финансовых возможностей для его приобретения. Особенно это касается молодых семей, работников бюджетной сферы. К слову, по обеспеченности населения жильем Россия уступает даже Украине и Чехии, не говоря уже о развитых странах Европы и США.

Даже представители формирующегося сейчас среднего класса, люди с относительно высокими доходами порой не могут позволить себе такое дорогостоящее приобретение. Для многих собственная квартира с минимальными удобствами недоступна в связи с невозможностью накопления достаточной суммы.

Раньше решение жилищной проблемы населения брало на себя государство, централизованно направляя бюджетные ресурсы на финансирование строительства государственного жилья с целью последующего бесплатного распределения среди нуждающихся. Часть жилья строилась гражданами за счет собственных средств путем индивидуальной застройки и в жилищно-строительных кооперативах. Но все же доля государства в этом секторе была значительной и составляла к началу 90-х годов более 80% всех капиталовложений в жилищное строительство.

С начала 90-х годов доля участия государства в процессе финансирования жилищного строительства стала стремительно сокращаться. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%. При этом доля жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, к концу 90-х годов увеличилась в 3 раза и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

В 90-х годах в стране возник и продолжает бурно развиваться рынок жилья, чему немало способствовала политика бесплатной приватизации жилых помещений.

Развитие рынка жилья происходит на фоне сокращения бюджетных ассигнований на новое строительство, что приводит к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Можно констатировать, что основным источником финансирования жилищного строительства сейчас является частный капитал, а не бюджетные средства. Но в таких условиях, при отсутствии государственной поддержки, собственное жилье для малообеспеченных семей стало еще более недоступным, чем это было в дореформенный период.

Сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство не могло не привести к падению объема инвестиций в этой сфере. Произошло это по причине отсутствия платежеспособного спроса и соответствующих кредитных механизмов, которые могли бы заместить выпавшие государственные инвестиции. В результате объем ввода нового жилья к концу 90-х годов уменьшился почти в 2 раза.

Только в последние годы в связи с ростом доходов населения и появлением соответствующих услуг на кредитно-финансовом рынке объемы жилищного строительства стали расти. Но и сейчас существует ситуация, при которой, с одной стороны, значительная часть населения имеет относительно стабильные доходы и желает приобрести жилье в собственность, с другой стороны, в связи с отсутствием достаточных накоплений и доступного рынка долгосрочных кредитов граждане не могут позволить себе приобрести жилье.

В существующих условиях отсутствия свободных бюджетных ресурсов возникает необходимость поиска эффективных внебюджетных источников, стимулирования платежеспособного спроса. Одним из зарекомендовавших себя в других странах механизмов является система долгосрочного ипотечного кредитования.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве развитых стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сфе-ру. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания пра-вовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Государственная жилищная политика должна сегодня обратить внимание на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения как раз является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. При этом, конечно же, переходя от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств, государство не должно забывать и о тех гражданах, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Такой категории граждан должна оказываться целевая государственная поддержка.

Собственно говоря, государство уже уделяет достаточное много внимания проблеме развития в стране долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В 1998 г. был принят ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Постановлением Правительства РФ в январе 2000 г. утверждена Концепция развития ипотечного кредитования. Было учреждено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Совсем недавно в декабре 2002 г. был принят еще один федеральный закон, направленный на развитие системы ипотечного кредитования. В Государственной Думе рассматривается ряд законопроектов в области регулирования данной сферы. Причем один из наиболее важных - закон об ипотечных ценных бумагах.

Возникает вопрос: почему же при всей очевидной приоритетности данного направления долгосрочное ипотечное жилищное кредитование не приобрело характер распространенного явления?

Представляется, что причиной тому является на сегодняшний день дороговизна ипотечных кредитов. Так, Сбербанк дает кредит под 21% годовых в рублях. Специализирующийся на ипотечном кредитовании банк "ДельтаКредит" предоставляет аналогичные услуги под 12-15% годовых в валюте. Для простого россиянина со средними доходами такое кредитование оказывается слишком дорогим и рискованным. Между тем за рубежом ипотечные схемы, как правило, предполагают выдачу кредитов под 4-6% годовых.

Кроме того, следует учесть, что, по оценкам специалистов, инфляция в России в ближайшие годы и на более отдаленную перспективу все же будет снижаться, а вместе с ней будут снижаться и ставки по кредитам. Но это не будет относиться к ипотечным кредитам, поскольку по условиям займа проценты являются фиксированными и изменению в процессе пользования кредитом не подлежат. Так что пользователи ипотечного кредитования в итоге могут оказаться в невыгодных условиях.

По оценкам специалистов АИЖК, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать 4-5 лет. Так можно условно охарактеризовать доступность жилья. Для сравнения приводились аналогичные показатели по Европе и США, которые, соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Кроме того, АИЖК отмечает, что жилье в России с каждым годом становится все более недоступным, так, в частности, за последний год оно стало менее доступным на 8,3%.

Помимо всего прочего, исследования АИЖК показывают, что в среднем квадратный метр жилья в стране предлагается по цене 9,5 тыс. руб., между тем при существующих ставках ипотечных кредитов люди готовы покупать квартиры по цене 6 тыс. руб. Налицо разрыв между ценой предложения и платежеспособным спросом.

Конечно, ставка по кредиту обусловлена существующей инфляцией. В 2003 г. Правительство РФ предполагает, что инфляция не превысит 12%. Таким образом, есть тенденция снижения инфляции и, соответственно, снижения кредитных ставок в схемах ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, часть процентов может погашаться за счет бюджетных субсидий, что еще более снизит ставку.

По словам руководства АИЖК, уже в этом году ставка по ипотечным кредитам может снизится до 15-16% годовых в рублях. Могут появиться более длительные сроки кредитования. Такие меры позволят вовлечь в систему ипотечного кредитования даже семьи с небольшим доходом.

Однако существует другая проблема несколько иного, прямо скажем, противоположного плана, которую отмечают ряд специалистов. Как бы ни парадоксально это звучало, строительный комплекс сегодня может оказаться не в состоянии удовлетворить массовый спрос на жилье.

По подсчетам аналитиков Госстроя РФ, до 80% населения страны желает улучшить жилищные условия. Значительная часть населения страны сегодня живет в ветхом или неблагоустроенном жилье. При этом, практически весь объем жилищного строительства в 2002 г., который составил 33,8 млн м2, востребован рынком. Объем жилищного строительства вряд ли будет увеличен в ближайшие годы. Таким образом, если хотя бы часть нуждающихся сегодня сформирует дополнительный спрос, строительный комплекс может не справиться. А это может привести к противоположному результату - удорожанию квадратного метра жилья.

Представляется, что в ближайшее время ожидать бурного роста ипотечного жилищного кредитования все же не приходится. К примеру, Пенсионный фонд РФ, который планировал стать крупнейшим покупателем ипотечных ценных бумаг, в последнее время инвестировал средства в основном в ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, но от покупки ипотечных ценных бумаг пока воздержался в связи с низкой доходностью последних.

Специалисты сформулировали еще ряд проблем, связанных с развитием системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Так, действующее законодательство не позволяет лишить гражданина и членов его семьи права на проживание в жилом помещении. А что делать, если человек, взявший ипотечный кредит, не может рассчитаться с банком? Эту проблему призван решить упомянутый выше ФЗ от 24.12.02 №179-ФЗ, который так и называется "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)". Данный закон скоро вступит в силу и предусматривает возможность выселения граждан (должника и членов его семьи, в том числе бывших) из жилых помещений, приобретенных ими за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в жилые помещения фонда жилья для временного поселения.

Таким образом, кредиторы получают определенные гарантии. Однако представляется необходимым согласиться с некоторыми специалистами, которые считают, что следует предусмотреть несколько иной механизм, предполагающий выкуп муниципалитетом жилого помещения некредитоспособного должника и последующую сдачу его этому гражданину в наем. Если впоследствии человек поправит свое финансовое положение, он сможет выкупить квартиру уже у муниципалитета. Такой порядок предпочтительнее с точки зрения защиты прав граждан.

Есть еще одна проблема. В соответствии с действующим законодательством договор об ипотеке (залоге) недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Размер государственной пошлины за совершение данного нотариального действия - от 0,5 до 1,5% от суммы договора. Нетрудно посчитать, во сколько, в среднем, выливается сумма, подлежащая уплате нотариусу при совершении такого рода сделок. Попытки отменить норму об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки успехом не увенчались. Так что проблема осталась и требует решения. Сумму расходов надо уменьшать.

Есть еще вопрос легализации так называемых "серых" доходов. Не секрет, что на многих предприятиях и организациях работники могут иметь низкие официальные доходы и получать основную часть заработка "в конверте". Сейчас эта практика постепенно отходит, но ранее она была весьма распространенной, особенно в Москве и ряде крупных городов. Что делать людям с "серыми" доходами и накоплениями? Представляется, что в сложившейся ситуации можно было бы "амнистировать" суммы, вкладываемые гражданами в жилищное строительство. Такая мера позволила бы вывести достаточно крупные суммы из тени и эффективно вовлечь их в легальный оборот. Порядок и условия "амнистии" можно обсуждать.

Все вышеизложенные проблемы требуют осмысления и законодательного закрепления. Причем в кратчайшие сроки. Создавшаяся сейчас в стране относительно благоприятная экономическая ситуация позволяет приступить к активному использованию ипотечных схем. Их эффективная реализация, с одной стороны, поможет многим нуждающимся решить проблему с жильем, с другой стороны - создаст дополнительные рабочие места в строительном комплексе и условия для его развития. Будем надеяться на положительный опыт.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100