|
Хлыстун В.Н., генеральный директор Центра международных инвестиций в АПК, академик РАСХН, д.э.н.
 Вопрос об ипотеке является чрезвычайно важным для развития российской экономики в целом и кардинально важным для развития финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса.
Инвестиции в агропромышленный комплекс пойдут только в том случае, если получат развитие ипотечные процессы. Реальная ситуация такова, что иных возможностей, иных инструментов для привлечения долгосрочных кредитов мы предложить не можем.
Из трех возможных видов ипотеки: жилищная, строительная и земельная, в какой-то степени имеет место развитие жилищной ипотеки, некий элемент строительной ипотеки и полное отсутствие земельной. Понятно, что происходит так оттого, что нет законодательства, нет инструментов, нет процессов, нет развития инфраструктуры. Никаких ипотечных инструментов в сфере земельной ипотеки не появилось.
Предполагалось, что с принятием ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одновременно будет принят закон "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"". Но прошло полгода, а ст. 28 как гласила, так и гласит, что ипотека не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения.
В какой мере ныне действующий ФЗ "Об ипотеке" соответствует возможности, целесообразности и условиям развития именно земельной ипотеки? Если в рамках существующего закона будет дополнен раздел по земельной ипотеке и это начнет работать, уверен, что так не произойдет, т.к. философия действующего закона об ипотеке рассчитана, прежде всего, на жилищную ипотеку.
Как быть? Дополнить существующий закон или принимать новый закон "Об особенностях земельной ипотеки"? Второй вариант даст возможность быстрее продвинуть развитие института ипотеки.
Следующий вопрос: кто должен осуществлять ипотечные операции? Единственный государственный банк, любые коммерческие банки, группа банков, имеющих лицензию на осуществление этих операций? Думается, третья позиция - самая верная.
Принципиально важным остается вопрос о роли банков в осуществлении ипотечных операций и об условиях этих ипотечных операций. Может ли банк, выдав кредит под залог земельного участка, в последующем обратить взыскание на этот земельный участок и стать его собственником? В условиях РФ этого произойти не должно. В законе должна быть жестко прописана позиция о том, что банк обязан после обращения взыскания в течение достаточно короткого периода выставить земельный участок на торги.
Как проводить эти торги? Или они абсолютно открыты для всех, или это могут быть стадийные торги. Мировая практика говорит, что наиболее эффективной формой являются торги, которые проводятся по этапам, и на первом этапе существует право соседа.
Совершенно очевидно, что собственные ресурсы банков даже при законодательном обеспечении земельной ипотеки вряд ли позволят в массовом объеме осуществлять банкам ипотечные операции. Нужны инструменты привлечения ресурсов для осуществления ипотечных кредитов, основным инструментом должна стать эмиссия ценных бумаг, обеспеченных земельной недвижимостью.
Перечень нерешенных вопросов можно продолжить и далее.
Выражаю надежду, что Совет Федерации ФС РФ будет не только проводить круглые столы, что весьма полезно, но и инициирует скорейшую разработку необходимого пакета документов. Если будем затягивать, ждать, то неверие в новое земельное законодательство только укрепится. Законы есть, но без четкой, жесткой программы реализации они работают плохо.
Сегодня приходится сталкиваться с ситуацией, когда даже действующее законодательство предлагается кардинально изменить, в том числе отменить недавно принятые законы ("О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве"). В таких действиях прослеживается явная несостоятельность, законодательная непоследовательность.
С точки зрения содержательной части проблемы, есть ли в этом необходимость? Да, может быть закон "О землеустройстве" достаточно декларативен. Но нужно его изменить соответствующим образом, заставить работать, а не отменять.
Что касается ФЗ "О государственном земельном кадастре". Если мы вообще ликвидируем систему государственного земельного кадастра, что, похоже, некоторые планируют сделать, то не только о земельной ипотеке, но и о нормальном государственном управлении государственным национальным богатством практически речи быть не может. Когда подменяются понятия, сама позиция строится на подмене понятий: говорят о том, что юридическая регистрация прав поглощает собой государственный земельный кадастр - это абсолютно разноплановые понятия. Регистрация прав и государственный учет количества и качества земель - вещи разные, имеющие принципиально разное назначение.
Если законодатели позволят сделать вышеназванное, мы не только не подвигнем к развитию земельный рынок, мы его законсервируем, а хуже - разрушим.
| 
