написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (13) Декабрь 2002г

Вихарев А.А., заместитель Председателя Совета Федерации ФС РФ

Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли. Если говорить о земельной политике в целом, то на сегодняшний день определены основные направления государственной политики в сфере управления землей и иной недвижимостью: заложены правовые основы платного землепользования и оценки земель, рыночного оборота земель, государственного земельного кадастра и землеустройства. Включение земли в реальный хозяйственный оборот и связанное с этим развитие новых экономических отношений в аграрном секторе диктует необходимость создания стабильной системы кредитования под залог земельной собственности.

В последнее время развитию ипотеки или ипотечного кредитования в России уделяется особое внимание.

Обстоятельства, которые способствовали этому явлению, следующие:

1. Вступление России в ближайшее десятилетие во Всемирную торговую организацию, которая рассматривает использование ипотечных механизмов как инструмента эффективного развития экономики.

2. Конкуренция в банковской сфере и в сфере рынка недвижимости подталкивает банки разрабатывать схемы ипотечного кредитования для увеличения числа своих потенциальных клиентов.

3. За последние 5 лет в России сформировался рынок капитала.

Базовый ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятый в 1998 г., запретил залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных коммерческих организаций, крестьянских фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств граждан.

В этой связи в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части исключения земель сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, отклоненном Советом Федерации ФС РФ с созданием согласительной комиссии "О внесении дополнений и изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", надлежит включить нормы, разрешающие свободный залог земель сельскохозяйственного назначения при естественном сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей. Только при этом условии может быть расширена база для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, упорядочен оборот земли, установлены оптимальные размеры земельной собственности сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских фермерских хозяйств.

Именно по вышеперечисленным исходным позициям осуществлялись кодификационные работы по русскому залоговому праву.

Традиционно в России до 1859 г. монопольно господствовал государственный тип земельного кредита. Государственный земельный кредит является наиболее удобной формой, обеспечивающей защиту прав крупных землевладельцев. На ипотечном рынке отмечались умеренные проценты, исключалась спекуляция поместьями, поскольку была отработана оценка поместий и вотчин для того, чтобы исключить злоупотребления со стороны залогодержателей.

В постсоциалистические времена ипотечное кредитование было востребовано в 90-е гг. Началом правового регулирования ипотеки можно считать закон РФ "О залоге" (1992 г.).

Залог земельных участков регулируется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принятым в 1998 г., который по оценкам экспертов Европейского банка реконструкции и развития соответствует мировым правовым стандартам.

Вместе с тем в России до сих пор плохо развита ипотечная система и, как следствие, не получил развития институт залога сельскохозяйственных земель.

Сельскохозяйственный залогодатель находится на данном этапе не в лучшем положении. Законодатель до сих пор не решил главный вопрос - какому типу ипотечного кредитования должно быть отдано предпочтение. Исторический опыт подсказывает 2 решения этого вопроса: либо будет сделана ставка на государственный поземельный кредит, либо будет принята та юридическая практика, которая позволит сделать акцент на частные кредитные учреждения.

Вопрос сводится к более широкой проблеме: является ли сама ипотека вещным или обязательственным правом, является ли ограниченной ответственность залогодателя, когда взыскание обращается только на то имущество, которое заложено по договору, или эта ответственность носит личностный характер. Современный законодатель предполагает, что возможны различного рода оговорки в соглашении между залогодателем и залогодержателем. Здесь в порядке общего правила действует принцип, согласно которому возможна ограниченная ответственность, либо в порядке исключения вводится особый принцип, когда каждый, кто берет кредит, должен честно возвратить его (моральное правило). Данный вопрос не нашел своего окончательного решения.

Последствием запрета залога земли стало практически полное отсутствие долгосрочного кредитования в сельское хозяйство. Если краткосрочное сезонное кредитование осуществляется, то долгосрочное практически на сегодняшний день отсутствует. В условиях рыночной экономики долгосрочное кредитование может осуществляться только в условиях гарантии возврата кредитных средств под залог недвижимости.

В настоящее время банки активно работают с землями, принадлежащими на правах собственности физическим лицам, особенно в пригородах мегаполисов.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в ближайшие годы экономисты ожидают активизацию рынка земли, прежде всего сельскохозяйственного назначения и, как следствие, рост числа залоговых операций.

Залог земли имеет ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости. Вопрос об установлении жестких правил купли-продажи земли, обеспечивающих государственный контроль и реализацию принципа ухода от теневого рынка, это особый вопрос, требующий обсуждения и правового обеспечения.

Будущее долгосрочного кредитования принадлежит залогу недвижимости и, прежде всего, его базовому элементу - земле.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100